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1、萬國萬國 首府廣場定價首府廣場定價 及推盤策略匯報及推盤策略匯報 寧波迪賽寧波迪賽 2009.6.32009.6.3 一、定價策略 定價思路： 一、根據產品的商業價值將產品進行分區細分。 二、將細分后的產品與三門當地城市的租金體系進行對比。 （參考慈溪新天地、上林坊,寧波天一廣場的租金布局比例） 三、參考寧波、臺州縣級城市的租金與售價之間的關聯度 四、通過投資回報率來定售價。 五、通過成本法來驗證銷售價格與成本之間的關系。 一、根據產品的商業價值將產品進行細分。 第一梯隊：第一梯隊：沿人民路商業街區，人氣最旺， 參考附近商業租金。 第二梯隊第二梯隊：對面為人民廣場，為單面街。 商業價值與人民路2、有一定差距。 第三梯隊第三梯隊：超市出入口商業,依托超市出口 人流, 商業價值次之。 第四梯隊第四梯隊：中庭內街商圈，商業氛圍相對 超市出入口商業較弱。 第五梯隊：第五梯隊：車行入口商業,北側可以開門, 商業可視性較高. 第六梯隊第六梯隊：內街商業,可視性不高. 第七梯隊第七梯隊： 3層商業, 雙首層商業概念,價 值略低. 第八梯隊第八梯隊： Z北外側商業,可視性差,通達 性差,商業價值弱. 第九梯隊第九梯隊：4層商業，為大板塊商業，商業 價值最弱。適合引進賣場和咖啡等商業。 3F:第七梯隊 第一梯隊 第五梯隊 第八梯隊 第二梯隊 第三梯隊 第四梯隊 第六梯隊 4F:第九梯隊 參考三門的租金體3、系 層數層數面寬面寬進深進深層高層高 人民路中西段服飾、手機、珠寶13.3-3.610153.5413一級商業中心 海游街南段服飾、珠寶13.610154.28次級商業中心 南山路北段服飾、餐飲13.3-3.641034.55三級商業街區 建民路餐飲、美容美發、電器13.3-3.68153.84.23四級商業街區 上洋路服飾、餐飲13.68155.83四級商業街區 新興路、人民東路餐飲、五金、雜貨13.3410153.64.52.5四級商業街區 平安路女性服飾13.33.610153.61.5五級商業街區 商圈級別商圈級別商業區域商業區域主要業態主要業態租金水平（元/天）租金水平（元/天） 商鋪結構（米）商鋪結構（米） 三門縣主要商業街區概況三門縣主要商業街區概況 1010- -1313 1 1- -1.51.5 4 4- -5 5 三門商業街區租金體系 租金（元租金（元/ / 天）天）