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1、 本提案分為如下七個部分本提案分為如下七個部分 長沙商長沙商 圈分析圈分析 片區商業片區商業 項目分析項目分析 商業定位商業定位 商業規劃商業規劃 業態組合業態組合 經濟估算經濟估算 營銷建議營銷建議 第一部分第一部分 長沙商圈分析長沙商圈分析 2002年初，我們曾提出過長沙商圈理論（一主五次），長沙商圈理論（一主五次），但長沙城市經歷近10年的商 圈發展與強化，特別是最近3年，我們發現商圈理論被快速的城市發展打破。現在， 如果用傳統商圈理論來衡量發展中的長沙商業地產開發機會，已經不適宜了。 五一商圈五一商圈 車站商圈車站商圈 伍家嶺商圈伍家嶺商圈 溁灣鎮商圈溁灣鎮商圈 袁家嶺商圈袁家嶺商圈 2、東塘商圈東塘商圈 研究最新的長沙城市地圖，我們不難發現：南北向的湘江和京廣鐵路，將長沙分成了三個 相互聯系但又相對獨立的城市帶中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶中心城市帶、河西城市帶和東部城市帶。 這三個城市帶的軸線分別是：芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。芙蓉路（韶山路）、金星大道和萬家麗大道。 我們不難發現，知名國際一線品牌商業，很早就布局在這些軸線的相對中心上。譬如家樂 福和沃而瑪的選址，除了長沙傳統商圈五一廣場外，基本都選擇了長沙的芙蓉路（韶山 路）、萬家麗大道和金星大道。我們認為：這幾條軸線和位于軸線上的新商圈的中心或附 近，商業地產的開發機會和利潤是最大的，最有潛力的。 中心3、城市帶是一個城市商業和文化的核心，大型商場、高端酒店和寫字樓云集，多年消費中心城市帶是一個城市商業和文化的核心，大型商場、高端酒店和寫字樓云集，多年消費 習慣的積淀，是別的商業帶無法比擬的優勢。習慣的積淀，是別的商業帶無法比擬的優勢。那么，另外兩個城市帶的差異化特別是商業 差異化就產生了。河西城市帶的發展基礎是大學城和麓谷開發區，引爆點卻是河西先導區 的規劃。東部城市帶的發展基礎是三湘馬王堆高橋市場群，引爆點卻是武廣高鐵那飛速奔 馳的動車。 本案本案 第二部分第二部分 片區商業項目分析片區商業項目分析 為了對項目所在區域房地產市場特別是南城（省府板塊）有更清晰的認識，我們 對南城（省府板塊）進行了如下劃分：把以省政府為中心，北至南二環線及勞動東 路兩側、西至湘江南路、南至暮云工業園、東至萬家麗路區域，進行如下劃分： 根據本項目所處位臵，我們可以把項目劃分至省府中部板塊省府中部板塊 1、片區