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1、| 1 20132013年上海虹橋房地產市場報告年上海虹橋房地產市場報告 A 上海市經濟發達，城市能級上海市經濟發達，城市能級強大強大，第三產業和城鎮化水平的發展均位于全國前列，第三產業和城鎮化水平的發展均位于全國前列， 各種類型的商業地產產品發展均擁有雄厚的宏觀發展環境的支撐各種類型的商業地產產品發展均擁有雄厚的宏觀發展環境的支撐 宏觀環境 | 2 經濟總量經濟總量 上海市2012年經濟總量突破20,000億元，居全國各城市首位，超過排名第二的 北京約22%，并且近年穩定增長，經濟實力雄厚 消費消費 上海目前常住人口超過2300萬，為典型的人口導入型城市，人均可支配收入與 人均消費支出均居全2、國前列，擁有巨大 的消費市場，近年社會近年社會消費品零售總額消費品零售總額 平均增長率遠高于平均增長率遠高于GDP發展速度發展速度 城市化水平城市化水平 上海城鎮化水平發展起點高，2012年城鎮化率已接近90%，同時第三產業比重 不斷提升，城鎮化與服務業的發展是推動商業地產發展的兩大驅動因素城鎮化與服務業的發展是推動商業地產發展的兩大驅動因素 會展會展 上海對外貿易發達，進出口總額近年在波動中上升，會展行業是對外貿易重要會展行業是對外貿易重要 的發展平臺，擁有較好的政策支撐的發展平臺，擁有較好的政策支撐 上海商業地產市場進入全業態發展階段，郊區商圈崛起，商業地產上海商業地產市場進入全業態發展階3、段，郊區商圈崛起，商業地產產品特征細分產品特征細分化化 趨勢明顯趨勢明顯，家庭客群和年輕人群成為家庭客群和年輕人群成為主流消費客群主流消費客群 宏觀市場 | 3 依托城鎮依托城鎮化化進程發展起來的的進程發展起來的的新城和衛星城催生了多個區域商業中心，區域中心型購物新城和衛星城催生了多個區域商業中心，區域中心型購物 中心和社區商業中心將增多，區域型商圈將繼續不斷中心和社區商業中心將增多，區域型商圈將繼續不斷涌現，郊區商圈開始崛起涌現，郊區商圈開始崛起 各種商業地產產品線逐步發展成熟，商業地產產品走向細分化，各種商業地產產品線逐步發展成熟，商業地產產品走向細分化，生活時尚中心、主題購生活時尚中心、主題購 物中心物中心等特色鮮明的商業地產類型開始頻繁涌現等特色鮮明的商業地產類型開始頻繁涌現 商業地產供給大幅度提升，商業地產供給大幅度提升，開發商議價能力下降，餐飲和娛樂在購物中心中所占的比重開發商