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1、 如何做好房地產(chǎn)市場研究如何做好房地產(chǎn)市場研究 20072007年年7 7月月 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 房地產(chǎn)市場研究基本思路房地產(chǎn)市場研究基本思路 1 4 4、CBDCBD的開發(fā)的開發(fā) 房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟分析 2 房地產(chǎn)整體市場分析房地產(chǎn)整體市場分析 3 房地產(chǎn)政策影響分析房地產(chǎn)政策影響分析 4 房地產(chǎn)市場供求分析房地產(chǎn)市場供求分析 5 房地產(chǎn)項目市場分析房地產(chǎn)項目市場分析 6 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 1 1、總體認(rèn)識、總體認(rèn)識體、面、線、點體、面、線、點 市場是一個多面體，多面體是由不同的面構(gòu)成的，而面是由線構(gòu)成 ，線是由點構(gòu)成，每一個點可以理解成為一個交易行為，在房地產(chǎn)市場 2、可以理解為一個項目的開發(fā)和銷售。 按照這種設(shè)想，宏觀環(huán)境是“體體”，而房地產(chǎn)市場與其它的市場一 樣是構(gòu)成國民經(jīng)濟宏觀環(huán)境的“面面”；房地產(chǎn)市場這個面又是由各類型 物業(yè)市場的一條條“線線”構(gòu)成，各類型物業(yè)市場這條線是由一個個項目 開發(fā)的“點點”構(gòu)成的。 房地產(chǎn)市場分析方法就是要從體到面，從面到線，從線到點的層層 深入，直到認(rèn)清項目市場的方方面面。 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 2 2、房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題房地產(chǎn)市場分析的十大常見問題 對未來市場預(yù)測不足 定量分析方法運用不當(dāng) 分析層次不清 市場研究的方向不明確 對需求分析不足 不進行供求對比 對市場份額估計過高 市場研究沒有給出多種可能方法3、 過高的估價了土地市場價值 過于偏重二手資料的運用，缺少對消費者的跟蹤調(diào)查 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 3 3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 比較法模式比較法模式 運用估價方法，與可比案例進行比較、修正 假設(shè)條件法模式假設(shè)條件法模式 假設(shè)房地產(chǎn)市場某種發(fā)展趨勢，進行預(yù)估未來價格等 現(xiàn)狀類推法模式現(xiàn)狀類推法模式 通過對現(xiàn)狀的分析，可以發(fā)現(xiàn)什么類型物業(yè)成交量最大等， 然后假設(shè)項目所在市場與宏觀市場同構(gòu)進行分析 方法：方法： 一、房地產(chǎn)市場研究基本思路 3 3、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路、房地產(chǎn)市場分析的方法與思路 三個層次三個層次 地區(qū)市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目物業(yè)市場 兩個方面兩個方面 供給、需求 三個時段三個時段 過去、現(xiàn)在、未來 五個影響因素五個影響因素 經(jīng)濟方面、人口方面、區(qū)位環(huán)境方面、地點的經(jīng)濟地理方 面、人文心理方面 五個項目分析指標(biāo)五個項目分析指標(biāo) 區(qū)域、