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1、星河星河 崗廈項(xiàng)目崗廈項(xiàng)目 總體策劃報(bào)告總體策劃報(bào)告 深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司深 圳 中 原 物 業(yè) 顧 問 有 限 公 司 經(jīng)典回顧經(jīng)典回顧 經(jīng) 典 回 顧 TOD時(shí)代時(shí)代 財(cái)富礦脈財(cái)富礦脈 總體定位總體定位 經(jīng) 典 回 顧 商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷商業(yè)驅(qū)動(dòng)式營銷 營銷模式營銷模式 經(jīng) 典 回 顧 投資為主體投資為主體 商業(yè)商業(yè)+商務(wù)公寓商務(wù)公寓+小戶型住宅小戶型住宅 營銷模式營銷模式 第一部分第一部分 總總 體體 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析綜述分析綜述 項(xiàng)目存在噪音影響且無景觀優(yōu)勢，雖有區(qū)位及交通優(yōu)勢，不宜開發(fā)高檔住 宅物業(yè)； 香港、深圳經(jīng)濟(jì)形勢看好，投資概念將吸引大批炒家入2、市，對(duì)提升項(xiàng)目價(jià) 格有較大支撐； CEPA、地鐵、CBD等概念，對(duì)投資概念提供較大炒作空間。 項(xiàng)目適宜開發(fā)投資型物業(yè)項(xiàng)目適宜開發(fā)投資型物業(yè)，有利降低風(fēng)險(xiǎn)有利降低風(fēng)險(xiǎn)、提高回報(bào)率提高回報(bào)率。 以超高層建筑為切入點(diǎn)以超高層建筑為切入點(diǎn)，樹立項(xiàng)目在片區(qū)的樹立項(xiàng)目在片區(qū)的LANDMARK（地地 標(biāo)標(biāo)）形象形象，聚集人氣聚集人氣 項(xiàng)目雖位于中心區(qū)，但屬于較偏的邊界地帶，并且被深南大道及彩田 立交分割，難以聚集人氣； 項(xiàng)目地塊位于中心區(qū)東區(qū)的門戶位置，且北面塔樓為超高層，可通過 特色的外立面設(shè)計(jì)成為片區(qū)的地標(biāo)性建筑； 除建筑外立面，還要求多設(shè)置廣場、街坊、天橋、景觀休閑帶等有特 色的硬件設(shè)施，吸引人流； 3、項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析綜述分析綜述 制造創(chuàng)新投資概念，回避制造創(chuàng)新投資概念，回避5050年產(chǎn)權(quán)問題年產(chǎn)權(quán)問題 對(duì)于投資客戶，物業(yè)使用年限是比較敏感的問題，通過投資概念 的創(chuàng)新，以高投資回報(bào)率計(jì)算未來投資收益，吸引客戶購買。 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析綜述分析綜述 由于立交對(duì)底商的遮擋，對(duì)群樓外觀及導(dǎo)視系統(tǒng)提出較高由于立交對(duì)底商的遮擋，對(duì)群樓外觀及導(dǎo)視系統(tǒng)提出較高 要求要求 由于彩田立交對(duì)底商形成一定的遮擋，群樓外觀設(shè)計(jì)應(yīng)增加昭示 性，并設(shè)置醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)，有利于擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍。 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT分析綜述分析綜述 商業(yè)定位應(yīng)與彩田南片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套現(xiàn)狀形成互補(bǔ)商業(yè)定位應(yīng)與彩田南片區(qū)現(xiàn)有商業(yè)配套現(xiàn)狀形成互補(bǔ) 原彩田南片區(qū)餐飲業(yè)多集中于彩田路與福華路交匯處，以中檔偏低為主， 本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)在原來市場基礎(chǔ)上從檔次、環(huán)境、服務(wù)質(zhì)量等各方面有所 提升。 在本項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目中，新一佳商