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1、租金方案與招商政策租金方案與招商政策 一、租金體系設計：一、租金體系設計： （一）租金定價方法：（一）租金定價方法： 根據沈陽零售商圈租金水平、廠商承受能力，購物中心投資回報，綜合考慮以下三 種定價方法： 租金水平類比法以沈陽各大零售商圈的平均租金水平為基礎，推測本商圈與本 項目的租金水平。租金水平是商家設店選擇商圈的重要因素之一。 保本保利定價法以廠商的租金承受能力為基礎，分析典型業種在一定成本下 的損益平衡點。只有多數廠商能夠贏利，購物中心才能穩定與發展。廠商在投資設 店前，通常會對營業額、租金、保本保利點作測算。 投資收益分析法以本項目的銷售價格水平推算預期實現的租金水平，該方法僅 作參2、考，不作推導。 項目成本定價法以項目的投資成本為基礎，按靜態回報率推算項目租金均價。 由于我方無法知曉本項目商業部分的地價、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能 運用，需要開發商自行測算。 （二）基準價格設定：（二）基準價格設定： 1、基準價格：為科學設計本項目租金體系，須以本項目一樓的平均租金價格為基 準，來厘定各樓層的均價和價格體系。 2、標的價格：以購物類、服飾品牌店鋪作為厘定租金價格的標的，餐飲、娛樂、 服務類商鋪的租金根據樓層租金和項目實際情況作出相應調整。 （三）收費體系：（三）收費體系： 國內購物中心的常規收費項目通常包括：租金、物業管理費、水電公灘費。目前 沈陽零售市場的費用構成3、行情為：租金、物業管理服務費（包括物業管理費、水電公 灘費） 物業管理服務內容主要包括：二十四小時公共秩序維護、公共衛生清潔及垃圾清 運、綠化養護及環境美化、公共設施設備維修養護、公共水電費、電梯運行、中央空調 制冷制熱等服務。 二、沈陽市各大商圈租金水平：二、沈陽市各大商圈租金水平： 區域 項目 綜合租金（套內面積） 太原街商圈 太原街街鋪 16 元/平米/天30 元/天 （500900 元/月） 時尚地下 負 1 層：35 元/天（1050 元/月） 負 2 層：90 元/天（2700 元/月） 步行街商亭 7 元/天（210 元/月） 中街商圈 步行街沿街店鋪 18 元35/天（5501050 元/月） 興隆大家庭 一樓：350450 元/平方.月 二樓：扣點 沈陽春天 一樓：330 元/平方.月 二樓：200 元/平方.月 三樓：70100 元/平方.月 負一層： 480750 元