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1、 第一部分 營銷環境分析 第二部分 片區客戶變化分析 第三部分 競爭項目深度解析 第四部分 項目自身素質分析 第五部分 項目定位 中航龍華項目前期報告 市 場 之 變 【第一部分第一部分 營銷環境分析營銷環境分析】 深圳市總體規劃（1995-2010）：龍華功能定位為 “市級生活性輔助區 和區域性物流中心”； 最新“龍華城市化進程”的實質性推進； 龍華“二線擴展區”各項工作的具體實施。 【規劃之變規劃之變】 中部組團中部組團 【交通之變交通之變】 強大的立體強大的立體 交通網絡布交通網絡布 局，將極大局，將極大 的提升及挖的提升及挖 掘區域房地掘區域房地 產市場的發產市場的發 展。展。 建設中2、福龍路建設中福龍路 規劃中四號地鐵規劃中四號地鐵 建設中梅龍大道建設中梅龍大道 梅觀高速梅觀高速 機荷高速機荷高速 南坪快速南坪快速 布龍路布龍路 梅林關口梅林關口 規劃中龍華火車站規劃中龍華火車站 龍華歷年住宅供求情況龍華歷年住宅供求情況 68.4 35.2 54 51.1 61.261 6363.8 20 30 40 50 60 70 80 2002年2003年2004年2005年 萬平米 預售面積銷售面積 【房地產市場之變房地產市場之變供求與價格供求與價格】 龍華歷年住宅均價（單位：元/平方米） 3300 3883 4200 5059 0 1000 2000 3000 4000 50003、 6000 2002年2003年2004年2005年 目前區域房地產供需發展平穩，但隨著良好的發展規劃，目前區域房地產供需發展平穩，但隨著良好的發展規劃， 前景不可限量；前景不可限量； 住宅價格不斷攀升，住宅價格不斷攀升，2005的均價上升至的均價上升至5059元元/， 同比增長同比增長20%； 【0607年】 品牌進駐 集約開發 供應增加 競爭加劇 項目項目 位置位置 供應量（萬）供應量（萬） 預測推出時間預測推出時間 二線擴展區：171.6萬 榕江項目 二線擴展區 20 06年中 祥泰項目 二線擴展區 63 06年底 金地梅龍鎮 布龍路南、梅龍路東 42 06年初 世紀春城4期 2 06年中 城投七里香榭 9.7 06年中 陽光新境園 7.6 06年中 龍華興創業項目 二線擴展區 27.3 06年中 龍華中心區：133萬 桑達項目 人民南 20 06年中 大新城花園 綿繡江南東側 20