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1、 天津市項目選址調(diào)研報告天津市項目選址調(diào)研報告 2009 年 2 月 日 目目 錄錄 第一部分 天津市商業(yè)概況 . 3 一、天津市商業(yè)概況 . 3 二、和平路商圈介紹 . 10 三、濱江道商圈介紹 . 10 四、南京路商圈介紹 . 12 五、小白樓商圈介紹 . 14 六、東馬路商圈介紹 七、南市商圈介紹 八、大胡同商圈介紹 九、天津市商業(yè)數(shù)據(jù)匯總 . 3 十、天津市商業(yè)環(huán)境分析 . 7 第二部分 項目選址建議 . 35 一、目標(biāo)項目簡介 . 35 二、目標(biāo)立項 SWOT 分析 . 39 三、綜述: . 42 第一部分 天津市商業(yè)概況 一、一、 天津市商業(yè)概況及商圈分析天津市商業(yè)概況及商圈分析 2、天津是我國四大直轄市之一，同時也是華北第二大城市。距離北京120公里，是北方的重要的工商業(yè)都會，天津擁有先進(jìn)的國際 空港，具有國內(nèi)最先進(jìn)的公路網(wǎng)、鐵路網(wǎng)。全市總面積為140萬平方公里，人口1088萬，其中城區(qū)人口700萬，現(xiàn)主要轄區(qū)（和平 區(qū)、河西區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、南開區(qū)、北辰區(qū)）、3縣和一個濱海開發(fā)區(qū)。全市常駐人口263.5萬，市區(qū)人口160多萬。 天津零售市場主要由數(shù)個分布于不同區(qū)域的購物區(qū)組成，以百貨公司、街鋪、及專業(yè)市場的零售業(yè)態(tài)形成經(jīng)營，基本上已達(dá)至一定的發(fā)展水平。各 種不同類型和形成機(jī)制的商業(yè)街區(qū)各有其特色。但縱觀現(xiàn)時大部份的零售商業(yè)項目，無論在經(jīng)營模式、設(shè)計布局及銷售商3、品方面，仍主要以傳統(tǒng)舊式的 模式為主，雖然現(xiàn)有商業(yè)項目都有成功的因素，但相對于很多國外的購物中心，現(xiàn)有商業(yè)項目在動線設(shè)計、購物環(huán)境及商品選擇方面都未如理想。它們 的零售概念及商品組合均十分相似，但是由于天津的商業(yè)區(qū)相對集中，除一、兩個項目依靠附近客源的消費(fèi)，大部份的現(xiàn)有商業(yè)項目的生意均覆蓋較廣 的商圈范圍。 天津商業(yè)區(qū)的特點(diǎn)有以下幾個方面：一是多集中在交通便利的是中心區(qū)域，輻射力強(qiáng)，且疏散較快，因而商圈大；二是一般以某個或幾個大百貨商 店為龍頭，在附近或所在的街道兩旁形成許多商店，吸引大量顧客和上下班的人流以及眾多的流動人口；三是多由各自獨(dú)立的零售商構(gòu)成，專業(yè)店占多 數(shù)且格局特色。 縱觀天津的零售業(yè)態(tài)的發(fā)展和商業(yè)街區(qū)演變的歷史，呈現(xiàn)如下特點(diǎn)和發(fā)展趨勢：雖然現(xiàn)有的主要商業(yè)區(qū)能基本滿足消費(fèi)者日常所需，但是隨著社會 得進(jìn)步，消費(fèi)者需求水平的提高、城市空心化現(xiàn)型等變化情況，傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)逐步讓位于新