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1、學習導航學習導航 通過學習本課程，你將能夠：通過學習本課程，你將能夠： 了解項目立地及經濟指標； 掌握定量、定性分析的方法； 學會針對典型性商業(yè)制定競爭策略； 掌握項目的十三項參數并明確之間的關系。 商業(yè)地產綜合分析商業(yè)地產綜合分析 一、項目立地及經濟技術指標分析一、項目立地及經濟技術指標分析 1.1.項目經濟技術指標項目經濟技術指標 項目經濟技術指標是相對地塊而言的， 主要包括總占地面積、 總用地面積、 總建筑面積、 建筑密度、容積率、單層建筑面積、地下建筑面積、層高、總層高等，是關于項目的基本建 筑參數和用地參數等基本因素。 這些指標因素對項目存在一定的約束和影響。例如，某項目規(guī)劃的容積率2、為 3.0，總占 地面積為 10000 平方米，則最大建筑面積為 30000 平方米；如果建筑密度為 50%，則單層最 大建筑面積為 5000 平方米。這樣，該項目的地面建筑形態(tài)基本可以確定地面建筑為 6 層，或者單純進行地面兩層的獨立商業(yè)建筑，每層建筑面積 5000 平方米，剩余 20000 平方 米在兩層樓上再起一個高層，具體層數根據單層建筑面積確定，如果樓層和單層面積之間的 比例不協調，則可以進行相應調整。 地塊的初步建筑形態(tài)在經濟技術指標的約束范圍內是靈活規(guī)劃的。這種“靈活”的基礎 前提是根據相應市場調研的支撐確定，這也是進行項目經濟技術指標分析的原因。在同一經 濟技術指標約束條件下，3、建筑模式可以多種多樣，最終需要根據進一步的定量、定性分析確 定。 2.2.道路類別及交通狀況道路類別及交通狀況 所謂道路類別和交通狀況， 是指項目所處的具體區(qū)位面臨的城市干道及內部交通狀況等。 根據對項目的道路及交通狀況的綜合分析， 可以確定項目的整體交通布局及城市干道帶給項 目的最大車流和人流的影響。 道路道路 項目四周的道路及交通狀況決定其坐落方位和出入口、主立面、形象面的方向情況。 例如， 某項目區(qū)位北側挨著該城市承載交通能力最強的一條主干道， 則該項目應該將北 側作為整體項目建設規(guī)劃的形象窗口、外立面、主入口等。 交通交通 規(guī)模較小。規(guī)模較小。 如果項目是獨立商業(yè)體或小型獨立樓宇， 就比較容易規(guī)劃交通， 如四面臨街、 三面臨街等，不同的面可以分別作為主入口、輔入口、車輛出入口、自行車出入口等。 規(guī)模較大。規(guī)模較大。 如果項目總體規(guī)模較大或是綜合性建筑群， 則四周面臨一定城市干道的同