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世聯地產集團大盤操作實踐報告（45頁）.pdf

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上傳人：焦** 編號：101730 2021-04-21 45頁 1.77MB

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1、世聯大盤操作實踐世聯大盤操作實踐大規模開發的思考大規模開發的思考考慮層面：戰略層面戰略層面財務目標層面財務目標層面戰術層面戰術層面戰略層面：戰略層面：從城市發展階段、項目在城市中的地位及發展前景、項目可能擔負的城市功能入手，系統的、框架性的綜合解決問題；不能用戰術手段解決戰略問題，陷入到每一個具體地塊的解決方案之中。財務目標層面：財務目標層面：整個區域開發如何盈利。什么是用來建立區域形象與價值標桿的，什么是爭現金流的？是否每個回合都要獲勝，還是有輸有贏，最終整體獲利。戰術層面：戰術層面：如何將錢用在刀刃上，在服從于整體戰略的基礎上每個地塊（功能區）的開發目標2、和手段是什么。如何啟動項目、啟動區域如何執行？如何營銷？天津水上運動項目操作實踐天津水上運動項目操作實踐中心化，而非中心基于城市發展的大思維制定項目發展戰略天津水上運動世界項目天津水上運動世界項目 ?占地面積：24.83公頃；建筑面積：79萬平方米；其中公建部分總建筑面積51萬平方米； ?容積率3.2；歷史，文化商貿區歷史，文化商貿區商業，商務區商業，商務區休閑，娛樂區休閑，娛樂區本案本案位于城市核心區邊緣，具備交通、景觀、人文資源的大體量綜合體項目屬于政府規劃的城市重點項目，海河六大節點之一位于城市核心區邊緣，具備交通、景觀、人文資源的大體量綜合3、體項目屬于政府規劃的城市重點項目，海河六大節點之一 3 3 2 2 1 1 地理位置與區位特點世聯提供前期顧問三階段服務地理位置與區位特點世聯提供前期顧問三階段服務人均收入(GDP)/美圓 5000 人均收入(GDP)/美圓4000-5000 ?中心城擴大，規模不經濟，效率低 ?主城，副城，新城（衛星城）分化城市化城市化被動郊區化被動郊區化 ?城市中心擁有最優越的可達性和區位優勢 ?城市要素向中心聚集 ?城市中心規模經濟，涵蓋了城市商務、商業、金融貿易、教育等所有城市功能 ?郊區快速干道初步形成，市政基礎設施完善 ?郊區主流客戶為本區域的中高收入階層 ?購房目的為第一居所、第二居所或投資 ?有城市更新改造背景形成大量購房需求 ?政府同時大量投資基礎設施與捷運系統建設 ?在全市中低價房分布中郊區占到絕對比重階段劃分階段劃分城市特征城

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