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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。 恒馨宿州綜合體項目規劃建議恒馨宿州綜合體項目規劃建議 調整方案調整方案 謹呈：皖北煤電恒馨房地產開發有限公司 2 商務辦公市場發展規律研究商務辦公市場發展規律研究 項目總體規劃建議項目總體規劃建議 公建化立面住宅的設計建議公建化立面住宅的設計建議 1 1 2 2 3 3 3 商務辦公市場發展規律研究商務辦公市場發展規律研究 以合肥為例以合肥為例 以合肥為例以合肥為例 1 1 4 寫字樓市場主要由城市第三產業發展水平所決定，當合肥第寫字樓市場主要由城市第三產業發展水平所決定，當合肥第 三產業三產業GDPGDP達達500500億元時，寫字樓市場開始進入發展2、初期億元時，寫字樓市場開始進入發展初期 CBD中央廣場 1 2 3 4 金城大廈 徽商國際大廈 香港廣場 郵電大廈 5 財富廣場 1 2 3 4 中環國際廣場 圣大國際廣場 新都會環球廣場 美地陽光大廈5 6仁和大廈 7天徽大廈 較差較差 一般一般 較好較好 好好 產品品質產品品質 入市時間入市時間 80-9080-90年代中期年代中期20002000年年2003-20042003-2004年年2006-20072006-2007年年 2 3 4 1 5 1 2 3 4 56 7 差差 政府相關部門投資 興建，以單位自用 為主，其余出租。 物業陳舊、內部配 套設施老化，存在 安全隱患等一系列 3、問題，逐漸淘汰 出現了一批由實力雄 厚的政府相關機構、 國企投資建設的高檔 寫字樓，奠定了合肥 市場的高檔寫字樓印 象 寫字樓進入真正的市 場化，市場化初期， 發展商較為謹慎，多 以投資低、品質較差 的寫字樓開發為主 開發商瞄準不同的細 分客戶投資興建了不 同檔次和品質的寫字 樓產品 8城市華庭 9富臨廣場 10 安德興業大廈 置地投資廣場 6 6 8新城國際 7 7 中檔高檔 910 發展發展 階段階段 5 在寫字樓市場發展的初期，其整體容量有在寫字樓市場發展的初期，其整體容量有 限，辦公物業出現較高的空置率限，辦公物業出現較高的空置率 財富廣場一期租戶性質 75% 20% 5% 本地企業/單位外地企業/單位外企/單位 雖然有核心租戶安徽省通訊管理局（10層，約1.5萬平米）入駐，帶動了相關的租戶， 但仍然出現了15%20%左右的空置率； 作為主力租戶的中小型成長型公司經營穩定性差、租金