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1、1 xxxxxC03 致 上海東方明珠（集團）股份有限公司致 上海東方明珠（集團）股份有限公司 上海市楊浦區(qū)上海市楊浦區(qū) “漁人碼頭二期漁人碼頭二期” 項目最高最好用途研究報告項目最高最好用途研究報告 二零零八年三月二零零八年三月 3 xxxxxC03 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 一、場地分析一、場地分析.4 二、經(jīng)濟與人口分析二、經(jīng)濟與人口分析.20 三、零售市場研究三、零售市場研究.31 四、辦公樓市場研究四、辦公樓市場研究110 五、財務(wù)分析五、財務(wù)分析267 六、項目研究總結(jié)六、項目研究總結(jié)279 4 xxxxxC03 一一、場地分析場地分析 5 xxxxxC03 上海市概況上海市概況 ? 本地2、塊位于上海市楊浦區(qū)東外灘區(qū)域。 ? 作為中國最重要的城市，上海是全國的工業(yè)、商業(yè)和金融中心工業(yè)、商業(yè)和金融中心。 16世紀(jì)（明代中葉），上海已成為全國棉紡織手工業(yè)中心。19世 紀(jì)中葉，上海已成為商賈云集的繁華港口。 ? 上海市市區(qū)總面積為6340.5平方公里平方公里，轄18區(qū)和1縣。 ? 上海市所轄18區(qū)1縣包括浦東新區(qū)、黃浦、盧灣、徐匯、長寧、靜 安、普陀、閘北、虹口、楊浦楊浦、閔行、嘉定、寶山、金山、松江、 青浦、南匯、奉賢區(qū)和崇明縣。 ? 截至2007年年底，上海市戶籍人口1378.86萬人，常住人口達到1858 萬人。 6 xxxxxC03 楊浦區(qū)概況楊浦區(qū)概況 ? 楊浦區(qū)楊浦區(qū)位于上3、海市中心區(qū)的東北部，地處黃浦江下游西北岸，與浦東新區(qū)隔 江相望，西臨虹口區(qū)，北與寶山區(qū)接壤。黃浦江的支流楊樹浦港縱貫區(qū)境南 北，黃浦江岸線（包括復(fù)興島）15.5公里。 ? 全區(qū)面積60.61平方公里平方公里，行政區(qū)劃包括11個街道以及五角場鎮(zhèn)人民政府。2006 年底常住人口118.3萬。 ? 楊浦區(qū)擁有楊浦大橋和大連路、翔殷路、軍工路（在建）3條越江隧道，有黃浦 江下游規(guī)劃中唯一的生態(tài)島復(fù)興島，有正在開發(fā)的新江灣城。區(qū)域內(nèi)目前通車 的軌道交通4、8號線，2010年前通車10、12號線。遠期建設(shè)L3、L5線。 ? 楊浦區(qū)擁有豐富的教育科研資源。復(fù)旦大學(xué)、同濟大學(xué)、上海財經(jīng)大學(xué)等座落 在楊浦區(qū)西部，上海理工大學(xué)、上海水產(chǎn)大學(xué)座落在楊浦區(qū)東部。 ? 楊浦區(qū)2004年通過楊浦知識創(chuàng)新區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要，規(guī)劃建設(shè)“兩片、一線、 一帶”。兩片：東、西兩片高校聚集區(qū)；一線：創(chuàng)業(yè)走廊；一帶：濱江現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)功