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1、商 業 地 產 樣 本 企 業 研 究商 業 地 產 樣 本 企 業 研 究 集團 集團 “房地產開發補貼商業經營”模式 “房地產開發補貼商業經營”模式 2009 年 5 月 2009 年 5 月 商業地產樣本企業研究 2009 年 5 月商業地產樣本企業研究 2009 年 5 月 Page 1 of 113 目 錄 借鑒適用性分析 .3 （一）集團SWOT分析 .3 （二）長板與短板分析.3 （三）核心競爭力評價.5 （四）外在、內在競爭力評價.5 （五）的借鑒適用性分析.6 一、企業背景 .7 （一）概述.7 （二）發展歷程與企業定位.8 （三）商業地產調整之路的節點性事件.10 （四）管2、理團隊與企業文化.12 （五）組織結構與企業管理.13 二、發展狀況 .21 （一）業務結構.21 （二）區域發展戰略.26 （三）產品定位.28 （四）盈利模式與發展戰略.29 （五）戰略合作伙伴.34 （六）品牌發展戰略.36 三、產品與市場 .37 （一）主要產品類型及系列設計.37 （二）產品組合構成.44 （三）自持/銷售比例、租售組合模式.54 （四）項目業態組合.54 （五）當前主要商家構成.57 （六）項目孵化操作特點、經營周期.59 四、資本與合作 .66 （一）開發、銷售、持有物業規模及構成.66 （二）經營利潤率情況.67 （三）資金來源和融資渠道構成.68 （四）主要資3、本合作伙伴與合作模式.71 （五）近三年經營性指標數據.74 （六）項目合作案例與麥格理的REITs探索.79 五、項目獲取與開發 .86 （一）項目區域分布、選址標準、開發模式.86 （二）項目獲取途徑分析：公開、合作、收購.88 （三）項目獲取的優勢資源和商業操作.88 六、典型項目特點分析 .89 （一）沈陽商業廣場敗筆與轉型.89 （二）北京廣場盈利模式的典范.96 （三）寧波廣場第三代產品升級版.104 商業地產樣本企業研究 2009 年 5 月商業地產樣本企業研究 2009 年 5 月 Page 2 of 113 圖 表 目 錄 表表 1： 集團集團SWOT分析分析.3 表表 2： 大連目前股東情況大連目前股東情況.13 表表 3： 2002 年以來大連股東變更情況年以來大連股東變更情況.13 表表