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1、昆山五豐廣場項目 定位與營銷策略 chapter.1 chapter.2 chapter.3 Chapter.4 本體分析本體分析 風險與機會風險與機會 項目定位項目定位 營銷方案營銷方案 目錄目錄 chapter.1 1 本體分析 項目區(qū)位 中心城區(qū) 城西高端居住區(qū) 城東產業(yè)開發(fā)區(qū) 城南高新技術開發(fā)區(qū) 城北商貿居住區(qū) 本案 本案位于昆山城北，地處城北商貿居住區(qū)邊緣，緊 鄰城北路與長江路兩條主干道，與主流商業(yè)區(qū)較遠， 距昆山市中心約5公里，距城北居住區(qū)核心也有約2 公里距離。 昆山主城區(qū)五大板塊： 中心城區(qū)主要行政、商務、生活、消費功能 城東制造業(yè)、金融、會展、總部辦公 城南高端制造業(yè)、高新產2、業(yè)生產、研發(fā)、產業(yè)貿 易集散 城西高端居住區(qū) 城北商貿居住區(qū)，普通居住、商業(yè)貿易 項目位置位置相對較偏，兩條主干道是主要優(yōu)勢項目位置位置相對較偏，兩條主干道是主要優(yōu)勢 地塊四至 除長江路外，四至荒僻，人氣不旺除長江路外，四至荒僻，人氣不旺 地塊西側為主干道長江路，東 側為以模具、儀器為主的廠區(qū)， 北側為成型次干道優(yōu)比路，南側 恒盛路仍未成型； 長江路為昆山至周市、常熟及 蘇、滬等其他城市的主干道之一， 車流較大，其余道路車流較小； 周邊商業(yè)、居住氛圍較弱，人 氣不旺。 北：優(yōu)比路 南：恒盛路 東：廠區(qū) 西：長江路 土地參數(shù) 體量大、單價低，但總價高、機會成本大體量大、單價低，但總價高、機會成本3、大 項目體量較大，具有良好的規(guī)模效應，樓面價較低， 在運作中擁有更大的空間，但也帶來招商難、管理難、 蓄客壓力大的問題； 土地成交總金額達7億，且成交至銷售周期長達2.5年， 機會成本巨大。 占地面積176091 容積率2.0-3.0 建筑面積528273 土地總價70524.4萬元 樓面地價1335元/ 實際規(guī)劃計容面積481044 實際規(guī)劃樓面成本1466元/ 拿地時間2010年11月5日 4F 4F 3F 3F 23F 20F 項目規(guī)劃 現(xiàn)金流是保證開發(fā)順利進行的基礎，以專業(yè)市場入市是務實的選擇現(xiàn)金流是保證開發(fā)順利進行的基礎，以專業(yè)市場入市是務實的選擇 項目分為兩期開發(fā)： 一期為南部地塊，總體量26.9萬方，包含集中商業(yè)、 商業(yè)街及酒店三種業(yè)態(tài)； 二期為北部地塊，總體量21.2萬方，包含幾種商業(yè)、 商業(yè)街和酒店式公寓或辦公三種業(yè)態(tài)。 從商業(yè)啟勢角度，應以商業(yè)中心和商業(yè)街啟動： 優(yōu)勢：