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1、1 1 1 吳中城投吳中城投運河風光帶項目運河風光帶項目 系列研究報告之一系列研究報告之一：項目綜合分析及高層定位項目綜合分析及高層定位 謹呈謹呈：吳中城投置業有限公司吳中城投置業有限公司 澹澹 臺臺 湖湖 大大 橋橋 京杭運河 長長 橋橋 第第第第 一一一一 大大大大 橋橋橋橋 本案本案-沿河一線商業項目沿河一線商業項目 吳中區傳統中心區吳中區傳統中心區 吳中區副城區 后后后后 建建建建 成成成成 初步接觸項目的時候初步接觸項目的時候，我們看到項目具備四大特征我們看到項目具備四大特征： n第一，一線臨河，沿京杭運河的一線樓盤； n第二，緊挨大橋下面； n第二：規模較大，占地14.3萬，總建12、2.9萬，容積率0.9； n第三：商辦混合性質用地。 我們首先想到了類似如下項目我們首先想到了類似如下項目：他們一樣是 一線臨河臨江，緊挨大橋，規 模較大的項目。有失敗的，也有很成功的。 操作非常成功的項目博多水城操作失敗的項目-武漢龍王廟國際廣場項目 廣西南寧香港街項目博多水城內部開挖的運河與建筑相結合 4 4 4 一線臨河臨江的商業地產比一般商業項目操作更具挑戰性： 雖然我們認同城市河流的第一座橋旁容易形成城市商業中心， 但是真正臨江一線真正臨江一線的建筑又很難成為商業中心又很難成為商業中心，原因有三： 1、臨河臨江一線雖擁有優美景觀資源，但視覺尺度太大，難以形成具有適宜尺度的商業氛圍； 3、2、臨河臨江一線建筑多是單邊建筑，商業術語稱之為陰陽街，單邊的商業建筑很難成為商業中心； 3、傳統城市商業中心大多位于城市河流第一座橋旁，這些商業地帶與橋得匝道、引道存在順暢的連接 關系，而臨江一線建筑基地大多位于橋下，從橋上引橋到達江邊不方便，所以傳統城市中心大多是位于 引橋直接通達的建筑集中地帶，而在臨河臨江一線卻難以形成商業中心。 n中國絕大多數城市都有一條運輸大河流； n在古代，其承擔了城市的主要交通功能； n傳統商業中心大多在城市河流的第一座橋附近。 黃浦江 長江 珠江 長江 京杭運河 河流 廣州廣州 武漢武漢 上海上海 南京南京 吳中吳中 城市城市 南盤江昆明昆明 黃河濟南濟南 閩江福州福州 贛江南昌南昌 湘江長沙長沙 河流城市城市 然而在現實中我們又發現然而在現實中我們又發現，雖傳統城市商業中心大多數都位于城市河流第一座橋旁（附近）， 5 5 5 譬如：龍王廟國際廣場項目 因