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1、烏魯木齊市陽光恒昌萬象天地 E 地塊商業(yè) 商業(yè)發(fā)展策略研究報告(初稿） Accelerating Success 2013.06.20 2 目錄目錄 一、基地分析 二、項目所在城市及區(qū)域概況與發(fā)展規(guī)劃研究 三、城市宏觀經(jīng)濟與政策法規(guī)研究 四、城市整體商業(yè)市場研究 五、競爭項目研究 六、消費人群研究 七、零售商訪談 八、項目發(fā)展奧特萊斯的可行性專題研究 九、項目SWOT分析及應(yīng)對策略 十、項目發(fā)展定位建議 十一、附件部分 一、基地分析 分目錄分目錄 4 二級目錄 項目概況 開發(fā)限制條件 地塊特征 可達(dá)性分析 可視度分析 各地塊之間關(guān)聯(lián)互動性分析 周邊物業(yè)環(huán)境分析 基地分析總結(jié) 項目概況項目概況 2、5 地塊位置：項目位于烏魯木齊市新市區(qū)北部，是政府規(guī)劃發(fā)展北部新城的中心區(qū)域。 項目用地指標(biāo)：項目位于烏魯木齊機場東部，北京北路延線；項目總用地約為1482畝地，約98.8公頃。 烏魯木齊市行政區(qū)劃圖 米東區(qū) 烏魯木齊縣 沙依巴克區(qū) 頭屯河區(qū) 項目所在的 新市區(qū) 達(dá)坂城區(qū) 天山區(qū) 項目位置示意圖 項目 N 開發(fā)限制條件開發(fā)限制條件 6 建筑高度分布反應(yīng)航空限高，呈東高西低，北高南低態(tài)勢。 基地北側(cè)二地塊未落在航道正下方，限高可達(dá)55米。 注：本次服務(wù)對象為E地塊商業(yè) 限制1：大地塊受航空限高影響，呈東高西低，北高南低態(tài)勢。 限制2：E地塊規(guī)劃的outlets要還建給村民。 東南側(cè)E地塊商業(yè)要還3、建給當(dāng)?shù)卮迕?地塊特征地塊特征 7 本次服務(wù)對象是位于大地塊東南側(cè)的E地塊（紅色所示） 的outlets地塊 E 地塊特征 簡述 1.地塊形狀 地塊形狀較為規(guī)整 2.地塊地勢 相對平整 3.地塊內(nèi)部道路現(xiàn)狀 目前僅有北京北路全線開通，其余 道路均為規(guī)劃路；北京北路寬75m， 加上道路兩側(cè)綠隔，寬度達(dá)到 175m，將地塊東西分割； 4.地塊內(nèi)部物業(yè)現(xiàn)狀 4.1地塊東南側(cè)（黃色所示）村落 用地將地塊整體性破壞，將E地塊 分割為不規(guī)則形狀； 4.2高壓線穿越問題，結(jié)合業(yè)主方 提供資料了解到，地塊內(nèi)部存在多 條高壓線纜穿越問題，可能會對整 體規(guī)劃產(chǎn)生一定影響； 可達(dá)性分析可達(dá)性分析 現(xiàn)狀現(xiàn)狀 8 目前，項目只能通過道路交通方式到達(dá)，且北京北路是前往項目的唯一道路，而公共交通網(wǎng)絡(luò)尚沒有覆蓋到項目所在區(qū)域， 就現(xiàn)狀而言，項目的可達(dá)性有待進(jìn)一步提升；未來隨著區(qū)域發(fā)展，人口導(dǎo)入，公共交通網(wǎng)絡(luò)將逐步覆蓋項目