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1、中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略中國商業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略投融資策略 1、現(xiàn)狀、現(xiàn)狀(situation) 兩大一單 自有資金加大（High equity）, 土地取得成本提高、預(yù)售條件提高（35%投資、多 次封頂）或取消、銀根緊縮 房地產(chǎn)金融風(fēng)險加大(high risk)：市場風(fēng)險、 政策風(fēng)險、企業(yè)財務(wù)風(fēng)險、道德風(fēng)險、土地開 發(fā)風(fēng)險、法律風(fēng)險 融資渠道單一（mono-financing） 2、應(yīng)對措施：三個創(chuàng)新一個保障 金融產(chǎn)品創(chuàng)新：學(xué)習(xí)美國，大眾乃至世界的錢投 入房地產(chǎn)（不直接用于炒房）： REITs,CMBS,REF,eg. 制度創(chuàng)新：產(chǎn)權(quán)制度、法律制2、度、金融制度 企業(yè)管理制度創(chuàng)新：投資、專業(yè)化服務(wù)、財務(wù) 安全保障：交易規(guī)則、擔(dān)保辦法、政府公信力 3、與外國資金對接（談多成少） 形勢：政府限制外資進入房地產(chǎn)，外資看好 中國地產(chǎn) 對接方式：股權(quán)、經(jīng)營性物業(yè)直接持有、基 礎(chǔ)設(shè)施投資（土地開發(fā)）、信托、借貸 提 綱提 綱 中國資本市場的投資機會回顧與展望中國資本市場的投資機會回顧與展望 企業(yè)資本運營基本理念與實證分析企業(yè)資本運營基本理念與實證分析 房地產(chǎn)企業(yè)與資本運營房地產(chǎn)企業(yè)與資本運營 中國資本市場的 投資機會回顧與展望 1、中國資本市場投資機會回顧、中國資本市場投資機會回顧 2、中國資本市場機會分析與展望、中國資本市場機會分析與展望 中國資本3、市場投資機會回顧之一中國資本市場投資機會回顧之一 國債流通市場的缺位使國庫券的地下交易 形成暴利 股票市場誕生之際股票發(fā)行上市形成巨大 財富效應(yīng) 內(nèi)部職工股使少部分人先期在股票市場淘 金 宏觀經(jīng)濟形勢的變化使國債期貨產(chǎn)生多空 激烈博殺中國個體億萬富翁產(chǎn)生 中國資本市場投資機會回顧之二中國資本市場投資機會回顧之二 股市政策效應(yīng)使轉(zhuǎn)配股成為暴利產(chǎn)品 私企改制上市發(fā)行形成中國個人、富 人集團 資本市兼并收購造就財富神化 專家理財產(chǎn)生價值投資理念，藍籌股 行情在投資理念轉(zhuǎn)輪中產(chǎn)生 海南特區(qū)的建立與土地泡沫造就投機 者 中國資本市場投資機會分析與展望中國資本市場投資機會分析與展望 創(chuàng)業(yè)板市場在培育高新技術(shù)企業(yè)的同時，為風(fēng)險 投資、戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造財富機會 國有股減持與國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 資本市場制度與產(chǎn)品創(chuàng)新摧出新的投資理念和投 資收益（避險工具與指數(shù)期貨） 管理層收購使管理者通過智慧和能力完成原始積 累