常州名城項目超高層建筑探討（19頁）.pdf
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上傳人：焦**
編號：102605
2021-04-22
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1、 上海市尚鴻投資顧問有限公司 江蘇盛陽房產經紀有限公司 上海市尚鴻投資顧問有限公司 江蘇盛陽房產經紀有限公司 2010年10月13日 有關常州名城超高層建筑項目探討 有關常州名城超高層建筑項目探討 1 前序 出于規避風險的考慮， 本來我司提報建議不考慮項目 1 號地塊設置超 高層建筑。 但隨著對常州持續經濟發展而必須面對勢在必行的城市產 業結構調整和轉型升級，及常州迅速的城市化進程多方面認識的深 化， 根據一個城市的“城市化率”達到 65%后“超高層建筑”便會應運 而生（常州 2007 年的“城市化率”已達到 61%中國的“城市化率” 發展速度為每年 1% ）的常理，我們認為項目考慮建一棟超高2、層建 筑確實也基于具有前瞻和遠見的城市發展眼光， 對提升企業形象有很 大價值。 估計多數人會建議項目的超高層建筑建住宅。 當然這無非是根據目前 常州房地產明顯特征所在可以提出的最簡單的方法。 考慮住宅的想法 無非是建一個建筑高度約 140-150 米之間，約 47 層（可限制在設 2 層避難層16 層須設一層避難層 ） ，總建筑面積約 4-5 萬平方米 兼精裝修的板式建筑。 我們認為多數咨詢公司都會把項目實行“超高層住宅”的發展方向作 為主題向開發商提議大量“依據”、可參考資料和建議。顯然根據常 州房地產界目前流行的“市場依據”，好似名城項目的超高層建筑也 就是“做住宅”了。 關鍵在于今天名城3、項目的土地成本已經早已超過常州市中心 2005 年左右獲取的土地。以市中心“萊蒙時代”超高層住宅項目為例，因 其比較沒有土地成本的壓力所以它在銷售初期推出的毛坯單元時可 以定價每平方米 1.4 萬元。如果名城項目超高層住宅做 47 層和 2 140-150 米之間建筑高度的話總成本 （含土地成本） 估計在 10,000 元左右，加上“精裝修”后還須提升，其估測的總投入成本及名城項 目“城市非核心資源類”特征， 實在很難和類似“萊蒙時代”其市中心地 段及數年來積累了影響力的項目去比拼。 另外也相信，即使項目的超高層住宅會考慮最后階段銷售，但即使在 2-3 年后項目區域周邊的大量住宅樓盤（尤其是一些超大盤）售價基 本上還會保持在每平方米 8,000-10,000元之內,更令人不安的是在 此期間中國的住宅市場始終會陷于一個“敏感”狀態，一年兩次的“調 控”估計是少不了的。 為此，我司在可考慮做住
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