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1、商業地產發展與制約因素商業地產發展與制約因素 (華僑城華僑城)案例解析 2010年7月 第一部分：基本理論 商鋪與住宅的本質區別 住宅的價值（價格）可以通過市場定價來實現， 同時，信貸大大擴充了價格的空間 商鋪的價值（租金）必須通過實際創造的社會財 富來衡量 商鋪：商戶進行經營，產生經濟效益的場地 住宅：住戶只需要實現居住功能 開發商出售住宅實現價值回收 開發商出租商鋪商戶經營產生收益租金回報 消 費 者 商 戶 業 主 從以上的循環圈中我們可以看出，消費者才是商業的根 本環節，我們往往過分注重商戶的引進，卻忽略了消費 者的需求才是決定商戶的組合乃至商業成敗的關鍵。 商業經營的循環圈 因此，在2、一個商業項目中， 業主以商戶的需求商戶的需求為核心， 而對于商戶而言，消費者消費者 的需求的需求也是他們的核心。 總體而言，成就一個商業項 目，主要有硬件和軟件兩方 面的條件需要完備。但無論 是硬件還是軟件，其圍繞的 核心還是上面所提到的，商 戶的需求和消費者的需求。 商業項目核心： 消費者需求 硬件 軟件 商業項目的核心 商業地產的核心價值（終極目標） 通過資產配置、運營，使資產總體價值實現最大化。 城區規模開發 （華僑城） 綜合商業項目開發 （萬象城） 單一項目開發 （住宅小區） 第二部分 案例解析 幾點要素 定位至關重要 地段很重要 包裝很重要 建筑設計很重要 業態組合很重要 為什么是定3、位？ 無論是單個商業店鋪還是 一個綜合型的商業項目， 定位，意味著鎖定它的目 標客戶群，因此，選擇最 大的一個消費階層，就是 定位的核心。 定位的二八法則：占所有 消費人群20%的核心消費 群，為商業項目創造了 80%的消費額。 定位成功案例之一萬象城：包羅萬象 餐飲：餐飲： 快餐、中餐、西餐、美食廣場等 功能設置：功能設置： 休閑、娛樂、購物、餐飲； 業態組合：業態組合： 零售：飾品、服裝、數碼、家居； 休閑娛樂：休閑娛樂： 溜冰場、電影院 定位成功案例之二海上世界 由旅游項目向 以特色餐飲、 公寓為主的綜 合商業體轉變 華僑城商業失敗的根本原因：定位不準確 決定華僑城商業定位的 關鍵因素： 華僑城商業輻射的人群 豪宅住戶 原居民 外來務工人群 定位失敗案例剖析：華僑城 核 心 消 費 群 兩個失敗的案例 華僑城銅鑼灣：定位含糊不清， 中、低檔次充斥賣場 兩個失敗的案例兩個失敗的案例 波