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1、1 廣州中旅項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位廣州中旅項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位 2 技術(shù)思路 項(xiàng)目界定 案例借鑒 項(xiàng)目發(fā)展 模式判斷 競爭分析 面臨的困 惑與機(jī)會(huì) 項(xiàng)目整體 發(fā)展戰(zhàn)略 項(xiàng)目定位 功能分區(qū) 經(jīng)濟(jì)測算 物業(yè)發(fā)展 建議 同類物業(yè) 發(fā)展模式 3 項(xiàng)目界定： 項(xiàng)目為城市核心區(qū)域的綜合體開發(fā) 4 綜合體（complex） 定義 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì) 議、文娛、交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各 部分之間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成 一個(gè)多功能、高效率復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑或建筑群。 產(chǎn)生的條件 建筑綜合體的出現(xiàn)是城市聚集的產(chǎn)物，當(dāng)人口聚集、用地緊張2、 到一定程度的時(shí)候，在這個(gè)區(qū)域的核心部分就會(huì)出現(xiàn)這樣一種 綜合物業(yè)。而且隨著城市聚集度的提高,土地資源的緊張,這種 綜合體建筑形式會(huì)越來越多。 5 綜合體（complex） 綜合體的兩種表現(xiàn)形式 一種是城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市核心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)成 本而為之，比如在一幢高層建筑內(nèi)集合辦公、餐飲、商業(yè)等服 務(wù)場所的獨(dú)棟式綜合建筑體； 另一種是經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī) 劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場所，并通過一個(gè)連廊 或其它各種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的建筑 綜合體，這種集群式的建筑綜合體比起那種在一個(gè)建筑體內(nèi)聚 集多種功能的獨(dú)棟式建筑綜合體，顯得更為經(jīng)3、濟(jì)、專業(yè)和實(shí)用。 6 綜合體（complex） 綜合體的特點(diǎn) 是一種城市設(shè)計(jì)的縮影，較小依賴其他配套、其自身 功能互相補(bǔ)充，而且能夠互相支撐； 一般位于城市中心區(qū)域； 能有效的解決城市中交通等方面的壓力； 向業(yè)態(tài)互動(dòng)、功能復(fù)合化、使用全時(shí)段的方向發(fā)展； 多種功能有機(jī)匹配，可以減少投資風(fēng)險(xiǎn)； 一般規(guī)模較大，投資較高，經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)大； 對建筑設(shè)計(jì)要求較高。 7 綜合體（complex） 附：綜合體與單功能物業(yè)的比較 比較因素 綜合體 單功能物業(yè) 功能 復(fù)合性、適應(yīng)性 單一性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 根據(jù)功能確定 建筑形式 多樣化 單一 投資風(fēng)險(xiǎn) 較小 較大 總投資 一般較大 相對較小 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn) 較大 較小 客戶來源 具有自我寄生功能， 部分來自于內(nèi)部 全部來自于外部 客戶活動(dòng) 體驗(yàn)式的 目的性的 客戶綜合 使用成本 較小 較大 8 綜合體（complex） 各部分功能的相互關(guān)系 商業(yè)商業(yè) 辦公辦