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1、杭州西溪海項(xiàng)目杭州西溪海項(xiàng)目 營(yíng)銷推廣策略營(yíng)銷推廣策略 回顧 任務(wù) 策略 溝通 實(shí)施 回顧 西溪海項(xiàng)目進(jìn)入傳播開(kāi)始， 至今已過(guò)去1年半的時(shí)間， 閑林板塊競(jìng)爭(zhēng)格局正在發(fā)生 變化。 溪上玫瑰 西溪風(fēng)情 和家園 西溪玫瑰 西溪海 玉榕莊 閑湖城 西溪排屋板塊聲勢(shì)較弱， 而西溪海更是在板塊外， 而今，隨著新盤不斷推出， 城西成為排屋最為集中的 市場(chǎng)。 昆侖府 板塊變化回顧 大西溪排屋板塊已經(jīng)形成！ 回顧 錯(cuò)位 傳播力度最大的時(shí)候，營(yíng)銷工具（樣板房、售樓處）卻未到位 開(kāi)盤時(shí)，卻遇到史上最嚴(yán)厲的政策調(diào)控 本應(yīng)更積極的采取積極營(yíng)銷對(duì)策，我們的聲音卻越來(lái)越弱 營(yíng)銷問(wèn)題回顧 回顧 西溪海“龐德伯利”高端形象推出2、，一定程度上達(dá)到了高端項(xiàng) 目知名度和高端形象樹(shù)立的需求。 但是，隨著營(yíng)銷階段的推進(jìn)，及市場(chǎng)情況的變化，不論溝通的 深度和精確度都未隨之升級(jí)，一定程度上也影響本案銷售。 營(yíng)銷訴求回顧 西溪海是什么？好在哪里？ 任務(wù) 西溪海項(xiàng)目營(yíng)銷推廣目標(biāo)： “激活”沉睡已久的西溪海市場(chǎng)聲音 樹(shù)立項(xiàng)目靈魂，讓客群從知道西溪海上升到向往西溪海 促進(jìn)線下銷售，提高去化率 為年底銷售高峰蓄客 通過(guò)西溪海的營(yíng)銷傳播為高層項(xiàng)目打下基礎(chǔ) 任務(wù) 任務(wù)緊迫性 1、市場(chǎng)內(nèi)部已經(jīng)有不利于西溪海的聲音傳出，不加以回應(yīng)會(huì)對(duì)西溪海銷 售產(chǎn)生不利影響； 2、由于規(guī)劃的變更，使得排屋區(qū)后變成高層區(qū)，破壞了排屋區(qū)的私密性， 這對(duì)高端物業(yè)來(lái)說(shuō)影響3、很大。板塊之中類似成功的項(xiàng)目以和家園為首，但 和家園整體項(xiàng)目體量大，且排屋項(xiàng)目與高層項(xiàng)目區(qū)隔明顯. 至西溪海高層項(xiàng)目面世前這段時(shí)間，是西溪海排屋銷售的黃金期！ 策略 西溪海二期，來(lái)了！ 前期銷售不佳，需要設(shè)立二期開(kāi)盤，給市場(chǎng)整體樓盤運(yùn)作正常的信號(hào)！ 無(wú)論是促銷政策，還是產(chǎn)品訴求發(fā)生變化，都成為正常的二期策略。而不讓市場(chǎng)覺(jué)得 是西溪海前面賣的不好而被迫轉(zhuǎn)變的。 設(shè)立二期動(dòng)作本身，對(duì)市場(chǎng)具有吸引眼球作用，是西溪海信心的傳達(dá)。 二期開(kāi)盤節(jié)點(diǎn)選擇：8月底9月初 建議：選出前期銷售較集中房源，規(guī)劃為一期，為二期取新的組團(tuán)名 繼續(xù)使用原有的溝通方式來(lái)講西溪海？顯然不行，市場(chǎng)會(huì)誤解為西溪 海怎么還沒(méi)賣掉！ 策略 西溪海二期 = 新形象 新氣象 新賣相 策略 “龐德伯利”概念只適用于前期樹(shù)立高端形象， 西溪海的靈魂如何提煉？二期傳播概念 產(chǎn)品 客群 戶型 景觀 材質(zhì) 科技 環(huán)保 產(chǎn)品利益 客群需求 舒適度