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1、Http:/ 誠信 協(xié)作 卓越 創(chuàng)新 中高新天地 度營銷報(bào)告 2015.1 一、現(xiàn)狀問題歸納 Part1 1. 1. 方案背景方案背景 2. 2. 思路梳理思路梳理 3. 3. 現(xiàn)狀現(xiàn)狀問題分析問題分析 前期 我司從項(xiàng)目前期調(diào)研定位起 服務(wù)貴項(xiàng)目長達(dá)四個(gè)月的歷程 因市場、工程、銷售等方面綜合原因 導(dǎo)致銷售工作進(jìn)展緩慢 根據(jù)貴司總部指示 在實(shí)現(xiàn)銷售的基礎(chǔ)上 做足項(xiàng)目后期工作 打造一座成功的精品型城市綜合體 對此，浩華團(tuán)隊(duì)在乊前工作基礎(chǔ)上 重新収散思路、整合資源 圍繞銷售不運(yùn)營兩大要素 探索項(xiàng)目新的發(fā)展路徑 思路背景 本輪營銷方案思路梳理本輪營銷方案思路梳理 思路背景 本輪營銷方案思路梳理本輪營銷2、方案思路梳理 市場 新泰市商業(yè)地 產(chǎn)總量較大， 在售和在營商 業(yè)項(xiàng)目均有不 同階段和程度 的失當(dāng)，如何 突破？ 產(chǎn)品 本案有商鋪、 寫字樓兩類產(chǎn) 品，屬中小型 綜合體項(xiàng)目， 有著復(fù)合地產(chǎn) 的特征，如何 包裝？ 運(yùn)營 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已定， 如何通過恰當(dāng) 的業(yè)態(tài)規(guī)劃、 招商成果去保 障本案的后期 運(yùn)營？ 推售節(jié)奏 在銷售層面， 商鋪、寫字樓 不能同時(shí)打開 出售，應(yīng)如何 制定有效推售 計(jì)劃實(shí)現(xiàn)銷售 的成功？ 為實(shí)現(xiàn)本案總體成功，在銷售乊前，應(yīng)重點(diǎn)解決以下四大問題： 思路背景 現(xiàn)狀問題分析現(xiàn)狀問題分析 市場的問題：如何在逆境中重生，樹立信心保障？ 1 問題1：銷售貨疑 案例：鉆石名廈案例：鉆石名廈 五證不全3、，交房嚴(yán)重延 遲，打擊客戶信心，據(jù) 悉至今尚未取得土地證。 問題2：招商失賢 案例：案例：東方時(shí)代廣場東方時(shí)代廣場 全部自持，但業(yè)態(tài)定位 與銀座高度相似，招商 步履維艱，經(jīng)營慘淡。 問題3：運(yùn)營失賢 案例：平陽國際商業(yè)中心案例：平陽國際商業(yè)中心 全部銷售，無統(tǒng)一運(yùn)營管 理，空置率高達(dá)50%以上。 經(jīng)過幾個(gè)項(xiàng)目的前車乊鑒，投資市場正變得越來越謹(jǐn)慎 思路背景 現(xiàn)狀問題分析現(xiàn)狀問題分析 產(chǎn)品的問題：如何重塑商業(yè)價(jià)值？ 2 本案商鋪結(jié)構(gòu)已定，注定無法引入大型 主力店，且一層除去回遷和已售，所剩 無幾，如何定位？如何提升價(jià)值？ 商鋪 新泰當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌鰳O不成熟，缺乏基 礎(chǔ)認(rèn)知，若要打造一檔高端寫字樓標(biāo)桿， 如何說服市場？引導(dǎo)客戶？ 寫字樓 思路背景 現(xiàn)狀問題分析現(xiàn)狀問題分析 運(yùn)營的問題：如何解決銷售不運(yùn)營矛盾，安全著陸？ 3 若要實(shí)現(xiàn)銷售，必然要對商鋪劃小，控制總價(jià)； 若要保障運(yùn)營，必然要