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石家莊商業廣場項目簡析及開盤分析（21頁）.ppt

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商業廣場

上傳人：新****庫編號：103086 2021-04-23 21頁 10.38MB

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1、1 /20 石家莊廣場項目簡析及開盤分析石家莊廣場項目簡析及開盤分析易居中國石家莊分公司 2010-7-6 2 /20 目錄一、產品線概述一、產品線概述二、石家莊裕華廣場簡析二、石家莊裕華廣場簡析三、開盤情況研究三、開盤情況研究 3 /20 Part 1 產品線概述產品線概述 4 /20 一、產品線概述 2001年，在濟南、南京、南昌、成都、南寧、長春等城市中心業已存在的黃金寶地已存在的黃金寶地，總面積約總面積約5 5萬平米萬平米、地上地下地上地下共五層的商業業態共五層的商業業態的出現，引起極大轟動。一些分割銷售分割銷售的小店鋪也在投資者中引起了不小的波瀾。這些單體樓所涵蓋的2、小店鋪、超市小店鋪、超市等小綜合業態的組合就是商業地產第一代開發模式第一代開發模式“單店模式單店模式”的外在表現。單打獨斗，經營無法形成合力。單打獨斗，經營無法形成合力。經營初期，在這些單體樓一層，在進行分割銷售的小店鋪外，小業主們不僅要擔心同區域以及同行業的競爭，還要擔心同一位置不同行業的競爭，嚴重影響盈利。由此，很快做出了調整，提出了商業地產發展的第二代開發模式第二代開發模式純商業組合店純商業組合店。一、產品線概述第一代：單店/銷售/現金流 5 /20 一、產品線概述第一代商業地產開發模式在實踐中遇到的市場抗力，迅速調整思路。開發模式的轉變開發模式的轉變主要為規模增加3、規模增加，主力店業態增加主力店業態增加，最終形成一種純商業組合店聯合純商業組合店聯合發展的模式。第二代商業地產開發模式僅是主力店簡單組合僅是主力店簡單組合，但在經營中發現，主力店吸引來的人流、客流多集中于主力店人流、客流多集中于主力店，未能流向小業未能流向小業主的商鋪主的商鋪，經營者預期商業價值未能實現預期商業價值未能實現；商業地產的精髓所在賣商鋪絕不是商業地產賣商鋪絕不是商業地產！此外，對于項目的純商業定位，也導致整個項目商業氛圍濃郁，與之相互動的文化、娛樂、體育、酒店等其他休閑消費環境沒有有效建立，加上項目零售類比例偏大零售類比例偏大，也使項目中心偏離了商業偏離了商業地產的經營重心。地產的經營重心。第二代：組合店/自持趨勢/初級業態 6 /20 一、產品線概述第三代模式為“城市綜合體城市綜合體”。包括

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