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1、天津紅橋區科技園天津紅橋區科技園 可行性研究報告可行性研究報告 對于營銷目標的認識對于營銷目標的認識 項目營銷目標 目標一：本案開發價值的判斷目標一：本案開發價值的判斷 目標二：快速消化，保障股東資金目標二：快速消化，保障股東資金 安全，安全， 加快資金周轉速度加快資金周轉速度 目標三：實現項目利潤最大化，提目標三：實現項目利潤最大化，提 升物業價值升物業價值 目標四：樹立開發商品牌形象，打目標四：樹立開發商品牌形象，打 造代表性項目形象造代表性項目形象 1 2 3 4 5 6 對于本案定位的初步認識對于本案定位的初步認識 天津寫字樓市場解讀天津寫字樓市場解讀 本案價值深度解讀及定位本案價值深2、度解讀及定位 本案開發思路詳解本案開發思路詳解 關于住宅銷售的論證關于住宅銷售的論證 本案初步營銷策略本案初步營銷策略 目錄問題目錄問題 7 經濟指標測算和風險規避經濟指標測算和風險規避 對于本案定位的初步認識對于本案定位的初步認識 區域定位解讀區域定位解讀 初步定位思考初步定位思考 第一部分第一部分 城市規劃解讀城市規劃解讀 城市規劃解讀城市規劃解讀 2009年天津市重新進行規劃，重新明確市內六 區發展方向； 紅橋區發展定位：商貿紅橋，重點吸引高新科 技中小企業總部到本地落戶； 本案區域發展方向：沿子牙河沿線確立了“光 榮道科技產業帶”； 本案位置：本案位于子牙河沿線，作為天津城 市西門戶，3、占據了優越的地理位置優勢； 本案在城市規劃上具備了作為中小企業總部地位的本案在城市規劃上具備了作為中小企業總部地位的 基礎優勢。基礎優勢。 區域定位解讀區域定位解讀 2009年紅橋區政府依據天津市整體規劃， 將本案定位為高新科技中小企業總部基地； 2009年政府正式命名該區域為光榮道創 新科技園； 本案初步規劃為低密度辦公獨棟和配套辦 公寫字樓； 從項目規劃和政府層面來說，本案初步定位首先是從項目規劃和政府層面來說，本案初步定位首先是 一個寫字樓物業。一個寫字樓物業。 需要我們考慮的兩個問題？ 紅橋區作為舊城改造的新興區域，是否真正具備 了發展低密度寫字樓市場的基礎呢？ 本案作為寫字樓規劃物業，未來是否具備巨大潛 在開發價值呢？ 初步定位思考初步定位思考 接下來讓我們深入認識一下天津目 前的寫字樓市場現狀 天津寫字樓市場分析天津寫字樓市場分析 高層寫字樓市場高層寫字樓市場 低密度寫字樓市場