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1、1 天津機(jī)場(chǎng)新城高新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略報(bào)告天津機(jī)場(chǎng)新城高新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)策略報(bào)告 目錄 一、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)研究4 二、園區(qū)分析10 三、新區(qū)市場(chǎng)分析18 四、項(xiàng)目定位 36 五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略及相關(guān)財(cái)務(wù)分析41 六、其他開(kāi)發(fā)建議 98 一、一、 天津市市區(qū)辦公物業(yè)天津市市區(qū)辦公物業(yè) 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 條件條件 甲級(jí)甲級(jí) 乙級(jí)乙級(jí) 至少應(yīng)該達(dá)到至少應(yīng)該達(dá)到10項(xiàng)要求項(xiàng)要求 至少應(yīng)該達(dá)到至少應(yīng)該達(dá)到10項(xiàng)要求項(xiàng)要求 位置位置 主要商務(wù)區(qū)的核心位置 非主要商務(wù)區(qū)位置 交通交通 公共交通便利，距離主要交通結(jié)點(diǎn)步行距 離約5-10分鐘。靠近商務(wù)主干道。 距離主要交通結(jié)點(diǎn)步行距離約10-20分鐘。 可視2、性可視性 在商務(wù)主干道上很容易看到或辨識(shí) 在主要或二級(jí)商務(wù)道路上可以看到 落成年限落成年限 小于10年 小于20年 建筑體量建筑體量 大于30000平方米 大于10000平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積 大于1300平方米 大于1000平方米 得房率得房率 70% 60% 層高層高 凈高高于2.7米 凈高高于2.5米 架空地板架空地板 有 有 外立面外立面 頂級(jí)建筑材料 較好的建筑材料 內(nèi)部裝飾內(nèi)部裝飾 大堂: 至少擁有5米的挑空 辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達(dá)到頂級(jí)水平 大堂: 至少擁有3米的挑空 辦公及公共區(qū)域的內(nèi)部裝修達(dá)到較好水平 空調(diào)空調(diào) VAV系統(tǒng);中央空調(diào) 中央空調(diào) 物業(yè)管理物業(yè)管理 國(guó)際3、物業(yè)管理公司 較高聲譽(yù)的本地物業(yè)管理公司 仲量聯(lián)行對(duì)于甲乙級(jí)寫(xiě)字樓的區(qū)分有自己的標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)主要是建立在房地產(chǎn)信托基金 （REITS）對(duì)甲乙級(jí)寫(xiě)字樓的判斷標(biāo)準(zhǔn)上。具體標(biāo)準(zhǔn)如下： 天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析 上述的寫(xiě)字樓區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)適用于整個(gè)中國(guó)地區(qū)，可根據(jù)相關(guān)細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)的差異程度進(jìn) 行相關(guān)調(diào)整。 對(duì)中國(guó)的主要的一線城市如北京、上海、廣州包括香港等，定位為甲級(jí)寫(xiě)字樓的辦公 樓上述所有條件都必須得到滿足的。 對(duì)于天津市場(chǎng)，由于寫(xiě)字樓市場(chǎng)發(fā)展程度相對(duì)一線城市還有一定距離，整個(gè)辦公樓市 場(chǎng)也相對(duì)并不成熟，因此我們認(rèn)為天津市場(chǎng)的甲乙級(jí)寫(xiě)字樓判斷標(biāo)準(zhǔn)為：符合上述表符合上述表 格中相關(guān)條件中的至少格中相關(guān)條件中的至少8項(xiàng)項(xiàng)。 因此按照上述標(biāo)準(zhǔn)，我們認(rèn)定天津市目前已經(jīng)落成的甲級(jí)辦公樓僅有兩個(gè)項(xiàng)目。但將 來(lái)在市區(qū)中也有許多在建項(xiàng)目落成后也將達(dá)到甲級(jí)寫(xiě)字樓的水準(zhǔn)。 天津市中央商務(wù)區(qū)辦公物業(yè)市場(chǎng)分析 友誼路友