杭州江景建筑綜合體項目策劃定位報告（119頁）.ppt
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上傳人：新****庫
編號：103290
2021-04-23
119頁
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1、GTC GTC 杭州項目策劃定位報告杭州項目策劃定位報告 易居中國決策咨詢E-HOUSE CHINA Consulting Division Nov. 2008 1 序言 市場研究市場研究 產品定位產品定位 財務分析財務分析 宏觀經濟分析 物業市場研究 目標客戶需求調研 競爭項目分析 項目地塊分析 產品 價格/租金 目標客群 凈現值 內部收益率 投資回報率 概念確定概念確定 概念深化概念深化 概念實施概念實施 工作流程 易居中國受環達通集團委托，對其位于浙江省杭州市濱江區的一綜合用地地塊進行相關市場研究和項目定位分 析。該地塊可開發面積為 10,418 平米,容積率為 10.5。它的規劃用途包2、括公寓、寫字樓和商業。 本項目地塊緊鄰錢塘江南岸,項目規劃高度為140米，因此既擁有錢塘江景，也能欣賞到杭州市區全景。項目距 建設中的錢江新城-杭州未來的CBD和高檔住宅區僅5分鐘車程。正在建設中的地鐵1號線在項目的步行距離內， 1號線將在2011年開始運營。 易居的工作主要包括三部分：市場研究 、項目定位和財務分析。 根據市場研究的發現，本項目被定位為 高端臨江公寓。它主要包含兩種公寓產品 ，常規的高端公寓和豪華公寓。 常規的高端服務式公寓是與目前杭州現有的高端服務式公寓一致的產品。而豪華公寓是杭州市場上前所未有 的一種服務式公寓產品，是根據本項目的區位優勢和用地性質而創造出的一種服務式公寓3、產品。它兼具了與錢 江新城豪宅類似的大戶型和酒店式服務管理，從而為住戶提供更舒適的、更具商務氛圍的居住環境。 豪華公寓的目標客群是錢江新城豪宅的現有業主和潛在購買者。這些人都是年收入不低于500萬人民幣的富豪 群體。針對他們的調研顯示，他們絕大多數不清楚公寓和住宅的差異，他們在購買住房時基本不關心兩者之間 的差異。 同時，項目還規劃了一個豪華會所和配套商業，用于與公寓部分的高端定位相匹配。 本項目不建議開發寫字樓，主要原因如下。首先,項目區域市場只支持開發中低端寫字樓，這與公寓部分的高 端定位不符。其次，目標客戶調研顯示大多數潛在購買者不希望本項目包含寫字樓，他們認為寫字樓的人流會 影響他們的隱私和居住安全。 目錄 I. 市場研究市場研究 II. 產品定位產品定位 III. 財務分析財務分析 市場研究 宏觀經濟分析宏觀經濟分析 物業市場分析物業市場分析 目標客戶需求調研目標客戶需求調研 競
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