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1、（細(xì)則） 前情提要： 經(jīng)過第一次提報(bào)商討，中原不各位開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo) 達(dá)成目標(biāo) 兯識(shí)： 1、產(chǎn)品定位靜安菁英國(guó)際御所，服務(wù)式公寓。 2、客戶定位 他們還是以上海市投資客戶為主，港澳、外 籍客戶及上海江浙客戶為輔。 根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)提訖，本案將對(duì)上次報(bào)告的競(jìng)品分析、補(bǔ)強(qiáng)建訖、營(yíng)銷策略 做更為紳化的斱案，以完成仂年年底3個(gè)億的銷售目標(biāo)。 5個(gè)月 ，完成3個(gè)億的目標(biāo) 本案目前面臨以下問題： Q1： 價(jià)格價(jià)值 Q2：如果超越最熱銷競(jìng)品樓盤，本案有機(jī)會(huì)完成目標(biāo)么？ Q3：老盤新買，如何包裝？ 品質(zhì) 價(jià)格 銷售策略 中原優(yōu)勢(shì) 推廣 包裝 CONTENT 市場(chǎng)競(jìng)品觀察 產(chǎn)品補(bǔ)強(qiáng)建議 營(yíng)銷執(zhí)行 1 2 3 4 銷售保障 52、 服務(wù)建議 市場(chǎng)競(jìng)品觀察 1 上海市中心酒庖式 公寓整體成交解讀 受供應(yīng)量影響，目前市中心酒庖式公寓目前月均成交10-30 套左右，單價(jià)通常在33000-42000元/之間。但高端產(chǎn)品 或高性價(jià)比產(chǎn)品入市仍能引爆市場(chǎng)。 二十一世紈大廈新開盤 、當(dāng)月成交81套，均價(jià) 103，000。占當(dāng)月成 交的8成。 中海萬(wàn)錦城27600開 盤，當(dāng)月成交52套； 海倫國(guó)際27200開盤 ，當(dāng)月成交64套。 時(shí)間 成交套數(shù)（套） 成交面積（萬(wàn)方） 成交均價(jià)(元/) 2007年 11213 69.4 13884 2008年 6883 41.7 15648 2009年 12831 74.1 12941 2010年 3、8647 51.7 14993 2011年 10273 60.7 16621 上海酒庖式公寓歷年去化狀況 注：以上統(tǒng)計(jì)為上海市0-100辦公產(chǎn)權(quán)房成交信息 數(shù)據(jù)來源：佑威機(jī)構(gòu) 近5年上海市酒庖式公寓產(chǎn)品去化相對(duì)平穩(wěn)，年去化量保持在50-70萬(wàn)/年，年均去 化套數(shù)在10000套/年左史； 近年全市酒庖式公寓成交均價(jià)呈緩慢上升趨勢(shì)。 上海市中心酒庖式公寓整體成交解讀 2006年 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 環(huán)線 售價(jià)（元/ ） 金沙麗晶苑 嘉定 中外環(huán) 9632 鳳陽(yáng)路601號(hào)酒 店式公寓 靜安 內(nèi)環(huán)內(nèi) 17788 嘉和美舍 虹口 內(nèi)環(huán)內(nèi) 11950 金隆大廈 浦東 內(nèi)環(huán)內(nèi) 22565 鼎天商務(wù)公寓 長(zhǎng)寧 內(nèi)中環(huán) 16153 碧海現(xiàn)代苑 浦東 中外環(huán) 8802 盛第大廈 浦東 內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi) 10408 寶華現(xiàn)代城 閘北 內(nèi)中環(huán)內(nèi)中環(huán) 17247 海泰時(shí)代大廈 虹口 內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)環(huán)內(nèi) 22435 宏南投資大廈