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1、新芙蓉之都營銷策略報告 易居（中國）長沙金岳房屋銷售有限公司易居（中國）長沙金岳房屋銷售有限公司 敬呈：湖南銀旺置業(yè)發(fā)展有限公司 東塘商圈 五一商圈 4.5公里 4.5公里 現(xiàn)有住宅 較為破舊 商業(yè)業(yè)態(tài) 檔次較低 交通便利 配 套 相 對 齊 全 項目區(qū)域特征 城市次中心 ，配套齊全但檔次一般 項目區(qū)域特征 交通通達性好、輻射性強 本案 南湖路 芙 蓉 路 赤 嶺 路 韶 山 路 新建西路 南 二 環(huán) 曙 光 路 項目區(qū)域特征 周邊配套較為齊全 侯家塘侯家塘 浦沅工業(yè)園 安貞醫(yī)院 雨花亭小學(xué) 紫天大酒店 沃爾瑪廣場 市二十一中 郵局 中信銀行 雨花區(qū)勞衛(wèi)所 潭州瓦罐 天心區(qū)合作社 通程電器 省2、第二人民醫(yī)院 砂子塘小學(xué) 省中醫(yī)藥大學(xué) 省中醫(yī)附一醫(yī)院 神龍大酒店 五華大酒店 東東 塘塘 沃爾瑪商圈沃爾瑪商圈 本案 北 項目區(qū)域特征 項目四至 地塊東側(cè) 南臨街面 地塊西南角 項目地塊 地塊東西長而南北短，臨街面較長 地塊北面 項目資源提煉 項目條件項目條件 價值體現(xiàn)價值體現(xiàn) 城市次中心地帶，交通便利 城市項目 項目規(guī)模較小 自塑性不強 物業(yè)功能齊備 有改變區(qū)域價值的能力 成熟地段，外部配套齊全 外部資源可利用 距離城市主要景觀軸距離較遠(yuǎn) 無外部資源可利用 地塊東西長而南北短，臨街面較長 項目屬性界定 項目條件項目條件 價值界定價值界定 交通便利 地段資源型 成熟地段，外部配套齊全 項目規(guī)3、模較小 小規(guī)模 物業(yè)功能齊備 價值復(fù)合型 距離城市主要景觀軸距離較遠(yuǎn) 景觀資源匱乏型 地塊東西長而南北短，臨街面較長 非宜居 投資、自住 項目整體印象 兼具投資功能的城市第一居所 居住價值表象居住價值表象1 1 嘈雜的城市嘈雜的城市 嚴(yán)重的污染嚴(yán)重的污染 稀缺的綠地稀缺的綠地 居住價值表象居住價值表象2 2 便利的配套便利的配套 慢節(jié)奏的生活慢節(jié)奏的生活 生活成本的控制生活成本的控制 項目的先天特征決定了本案潛在客戶的取舍標(biāo)準(zhǔn)輕松愜意 的享受城市中心慢生活，更看重物業(yè)未來的升值潛力。 解構(gòu)問題 R1 R2 項目陷入周邊項目的境況，與周邊 項目同質(zhì)化，缺少亮點 周邊區(qū)域的人口對項目購買力不足 對發(fā)展商品牌無提升 做中高檔樓盤 商業(yè)及附屬設(shè)施順利銷售 開發(fā)利潤高于行業(yè)平均利潤 提升發(fā)展商品牌 從R1到R2需解決的核心問題： 如何挖掘并放大項目核心價值？ 如何擴大項目的客戶群？ 如何樹立項目不可