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1、商業(yè)布局的基本理論 一、 城市區(qū)位理論 對(duì)于城市區(qū)位問題的論述，主要有以下幾種理論模式： (一) 杜能的土地價(jià)值理論 在對(duì)城市經(jīng)濟(jì)功能分區(qū)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，杜能（Von Thunen）指出，不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)區(qū)位，取決于這種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)特 殊空間位置的投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，它對(duì)某些土地進(jìn)行投標(biāo)的投標(biāo)地租高低，完全取決于它對(duì)這塊土地所能帶 給它的預(yù)期利潤(rùn)的大小。對(duì)于與商品供給企業(yè)和廣大商品的消費(fèi)者都具有廣泛聯(lián)系的商業(yè)企業(yè)來說，具有便利交通條件和密 集消費(fèi)群體的城市中心地區(qū)往往可以在相當(dāng)程度上保障并增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。因此，商業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地區(qū)的土地投標(biāo) 地租就較高。而對(duì)于工業(yè)企業(yè)來說，2、土地投入的地理位置是否居中往往并不重要，重要的是與其前、后序產(chǎn)業(yè)相互毗鄰，要 有良好的供、排水條件和便利的交通運(yùn)輸條件等。因此，工業(yè)企業(yè)對(duì)城市中心地帶土地的投標(biāo)地租一般并不高。這樣，城市 中心地帶就一般被商業(yè)企業(yè)所占用，并形成以商品交換和商品流通為主要經(jīng)濟(jì)功能的商業(yè)中心。而商業(yè)中心又可依照其功能 層次和輻射范圍，分成高、中、低不同的幾個(gè)級(jí)別。 商業(yè)布局的基本理論 (二) 加納模式 將土地價(jià)值理論思想應(yīng)用于商業(yè)區(qū)位格局分析之中，格蒂斯（Gertis）在1961年通過揭示總零售量隨離開地價(jià)最高的中心地 帶距離的增加而逐漸減小的規(guī)律，證實(shí)了城市土地地租變動(dòng)及其與商業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間關(guān)系的規(guī)律。到19663、年，加納（BJ Garner）進(jìn)一步對(duì)商業(yè)中心的內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行了研究，他根據(jù)一系列的城市土地地租的投標(biāo)曲線，構(gòu)造了不同等級(jí)商業(yè)中心的 空間模式，形成了城市地理學(xué)中的加納模式。 加納模式的主要思想可概括為：高門檻（所謂“門檻”threshold，是指一個(gè)企業(yè)為經(jīng)濟(jì)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而需賺取的最低收入） 的職能是有較高的地租支付能力，因而能夠居于商業(yè)區(qū)中地租較高的地方。在實(shí)踐中，由于商業(yè)企業(yè)都是為其周圍的居民服 務(wù)，所以可用維持其正常經(jīng)營(yíng)所需的最低人口數(shù)代替最低收入下限，以人口門檻（Population Threshold）作為門檻高低的簡(jiǎn) 明指標(biāo)。當(dāng)然，某一企業(yè)“門檻”水平的高低，是與其自身的特征相關(guān)的。 此外，通過對(duì)美國(guó)芝加哥商業(yè)區(qū)空間布局的分析，總結(jié)出商業(yè)區(qū)空間布局的幾個(gè)特征： 1. 經(jīng)濟(jì)規(guī)模較多的高門檻經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（如百貨、服裝、珠寶等），往往靠近地價(jià)峰值區(qū)，占據(jù)著地租最高的城市土地，在其 周圍，