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1、1 項目前期作業(yè)項目前期作業(yè) 1、市場條件判斷 2、項目位置選擇及地方優(yōu)惠條件 3、判斷可發(fā)展規(guī)模 4、項目土地取得、政府許可及國家各相關(guān)政策信息 5、項目定位細化、組團可行性、面積分配性、綠化景觀 水系的占比 6、項目規(guī)劃設(shè)計、外部交通和內(nèi)部流線、行業(yè)系統(tǒng)設(shè)計 7、設(shè)計方案的市場化、廣告物選項、氛圍營造、活動要 求 8、項目設(shè)計、市場調(diào)整方案及財務(wù)方案的系統(tǒng)化整合 9、項目方案的政府許可 10、項目招投標 1、市場條件判斷、市場條件判斷 市場條件的初判斷 所在地區(qū)的市場狀況 對城市或地區(qū)發(fā)展相應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)項目的 可行性 對項目定位的宏觀思考 市場成熟性的問題 地區(qū)的社會生產(chǎn)力 人們的收入水平2、 2、項目位置選擇、項目位置選擇 對位置和周邊條件的要求(地圖和紅線圖 說顯示) 客戶流量范圍(初步商圈界定) 3、判斷可發(fā)展規(guī)模、判斷可發(fā)展規(guī)模 項目地址市場前景及可發(fā)展規(guī)模的可行性分析 項目的市場基礎(chǔ)(商圈內(nèi)商業(yè)住宅辦公樓群分布 概況、交通、氣候、競爭、障礙、大主力店、 房價) 周邊商圈覆蓋人口的情況(年齡層、男女比例、 收入支出、教育程度、交通工具) 可能的客戶流量 客戶流量產(chǎn)生的項目營業(yè)額 項目的可發(fā)展規(guī)模(項目可營業(yè)面積和總高度指 標) 項目當?shù)貐^(qū)的需求性分析(消費者的消費欲望) 項目地址市場前景及可發(fā)展項目地址市場前景及可發(fā)展 規(guī)模的可行性分析規(guī)模的可行性分析 1.宏觀政治經(jīng)濟環(huán)境3、分析 2.當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展與政治環(huán)境分析 3.當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需分析及發(fā)展預(yù)測 4.項目所在區(qū)域市場環(huán)境分析 5.目標消費市場研究 6.項目評價與總體開發(fā)策略 7.項目品牌塑造及形象樹立方案 8.技術(shù)可行性 9.投資分析（經(jīng)濟效益與風(fēng)險分析） 10.結(jié)論與建議 4、項目土地取得及政府許可、項目土地取得及政府許可 項目土地取得: 土地開發(fā)使用權(quán)(招標出讓、拍賣出 讓和掛牌出讓的確認) 政府許可: 向政府相關(guān)主管部門申請建設(shè)商業(yè)房地 產(chǎn)項目 得到政府相應(yīng)機構(gòu)的批準: 計劃委員會(對房地產(chǎn)項 目進行立項審批)、規(guī)劃局(對項目進行規(guī)劃審批)、 商業(yè)委員會等進行設(shè)計施工，土地出讓或轉(zhuǎn)讓等作 業(yè) 取得項目開工建設(shè)的許可證和取得項目建設(shè)用地的 國有土地使用權(quán)。五證中的建設(shè)工程規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程開工許可證、建設(shè)工程規(guī)劃 許可證。國有土地使用權(quán)證依支付土地出讓 金的時間不同來取得 居住用地70年，工業(yè)用地5