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1、商業地產發展應遵循 基本規律的思考 【以南京水游城為例以南京水游城為例】 南京水游城全貌 南京水游城內部運河及中心舞臺 鼓樓區鼓樓區 68萬人口萬人口 25平方公里平方公里 南京水游城 新街口商圈 夫子廟商圈 2km 1km 錯位錯位+ +差別化差別化= =共存共存 兩大商圈的兩大商圈的擴大擴大與與整合整合 以休閑娛樂的主體創造以休閑娛樂的主體創造回游回游性性 借鑒國外商業地產的經驗鑒國外商業地產的經驗 海外考察海外考察日本日本 優秀的復合型商業設施經營理念優秀的復合型商業設施經營理念 不斷增長的對娛不斷增長的對娛 樂和觀光的需要樂和觀光的需要 兒童市場兒童市場 的擴大的擴大 對時尚的渴望對時2、尚的渴望 新型生活新型生活方方 式式的流行的流行 新型家庭的新型家庭的 急速增多急速增多 社會的急速變化 需求的多樣化 業態規劃是打造商業地產的關鍵 南京水游城南京水游城業態業態比重比重 南京水游城南京水游城業態業態布局布局 超市BHG 橫店影城 電玩 復合性設施各業態的相乘法效果 洲際酒店 小南國酒店 南京水游城南京水游城 人流人流動線動線 家庭型娛樂設施 以運河為中心展開購物空間 南京水游城南京水游城動線動線安排安排 南京水游城品牌結構南京水游城品牌結構 Lifestyle店鋪集合店鋪集合 Value & Quality 世界著名品牌 南京水游城南京水游城業態業態和布局的相關因素和布局的相3、關因素 南京水游城工程技南京水游城工程技術術條件條件 南京水游城南京水游城輔輔助功能區需求助功能區需求 南京水游城的建筑與商業結合的三個亮點 南京水游城建筑與商南京水游城建筑與商業結業結合的三個成功之一合的三個成功之一 運河貫穿 設施的休閑性 活潑商業的氛圍 南京水游城建筑與商南京水游城建筑與商業結業結合的三個成功之一合的三個成功之一 店鋪曝光率高 提升店鋪的商業價值 南京水游城建筑與商南京水游城建筑與商業結業結合的三個成功之一合的三個成功之一 南京水游城建筑與商南京水游城建筑與商業結業結合的三個成功之二合的三個成功之二 運河設置在負一層，因是開放性建筑， 讓人有兩個一層的感覺， 制造了一個地面，提升了物業價值。 南京水游城建筑與商南京水游城建筑與商業結業結合的三個成功之三合的三個成功之三 中心舞臺引入向心力概念，讓客流自然進入， 通過兩個主入口一個中心點，拉動客流的均衡性（配合商品布局）