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1、 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的思考商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的思考 內(nèi)容提要 1、城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 2、從Shoppingmall 到HOPSCA 3、“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”：萬達(dá)模式 4、地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作：凱德中國模式 5、上海青浦奧特萊斯案例分析 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 城市化與郊區(qū)化 城市空間形態(tài)變化：從單一中心到多中心 出行方式的變化將突破傳統(tǒng)商圈的界限 高速鐵路 城際鐵路 市內(nèi)軌交 私家車 城市化背景下的商業(yè)地產(chǎn) 社會消費(fèi)品零售總額大幅提升對商業(yè)設(shè)施的需求 時間 社會消費(fèi)品零售總額 增長率 GDP占比 2010年 .5萬億元 18.4% 38.8% 2015年 30萬億元 14.5% 53.7% 202、20年 50萬億元 11.5% 53.8% 城市化背景下的商業(yè)特征 空間布局： 內(nèi)部道路： 進(jìn)出入口： 車流人流： 業(yè)態(tài)選擇： 消費(fèi)結(jié)構(gòu)： 消費(fèi)時間： 消費(fèi)心理 線性布局為主 塊狀布局為主 直線單一型 曲線、循環(huán)交叉式 單一出入口 多出入口 人車合流設(shè)計 分流循環(huán)設(shè)計 業(yè)態(tài)組合 單一業(yè)態(tài) 日常購物型 生活休閑型 日間消費(fèi)為主 晚間消費(fèi)比重增加 實(shí)用主義 品牌意識增強(qiáng) 美國主流零售業(yè)態(tài)Shoppingmall 大 占地面積大、公用空間大、停車場大、建筑規(guī)模大。 主要依托市郊高速公路 全 功能全，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游甚至金融 、文化功能于一體，進(jìn)行全方位服務(wù) 主流 MALLMALL已占有3、全國50以上的零售額 美國Shoppingmall基本分類 商圈規(guī)模 店鋪構(gòu)成 店鋪數(shù)量 停車能力 小型 （鄰里型） 服務(wù)半徑：12km 超級市場 1家 50100輛 到達(dá)時間：35分鐘 專賣店 1020家 服務(wù)人口：12萬人 中型 （社區(qū)型） 服務(wù)半徑：35km 超級市場 1家 300500輛 到達(dá)時間：510分鐘 便民中心 1家 服務(wù)人口：510萬人 專賣店 2040家 大型 （地區(qū)型） 服務(wù)半徑：1020km 百貨店 2家 20005000輛 到達(dá)時間：1015分鐘 專業(yè)超市 2家 服務(wù)人口：50100萬人 專賣店 100200家 超大型 （超地區(qū)型） 服務(wù)半徑：3040km 百貨店 26家 500010000輛 到達(dá)時間：2030分鐘 專業(yè)超市 23家 服務(wù)人口：200萬人以上 專賣店 200400家 從Shoppingmall 到HOPSCA 巴黎La Defense 的HOPS