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1、二級(jí)市場(chǎng)策劃品控中心 鐵獅門新江灣鐵獅門新江灣F F地塊住宅部分地塊住宅部分前期定位前期定位 中原地產(chǎn)中原地產(chǎn)/ /事業(yè)三部事業(yè)三部/ /二九年十一月二九年十一月 鐵獅門鐵獅門 新江灣新江灣F F地塊住宅部分前期定位地塊住宅部分前期定位 ( (一一) )報(bào)告正文報(bào)告正文 邏輯推導(dǎo)圖邏輯推導(dǎo)圖 土地土地 格局格局 土地屬性土地屬性 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn) 項(xiàng)目本身具備條件？項(xiàng)目本身具備條件？ 新江灣板塊格局？新江灣板塊格局？ 市場(chǎng)市場(chǎng) 市場(chǎng)需求點(diǎn)在哪里？市場(chǎng)需求點(diǎn)在哪里？ 市場(chǎng)空白點(diǎn)市場(chǎng)空白點(diǎn) 市場(chǎng)特點(diǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 板塊格局板塊格局 在上海全市格局在上海全市格局 客戶客戶 教育吸引教育吸引 消費(fèi)升級(jí)消2、費(fèi)升級(jí) 交通導(dǎo)入交通導(dǎo)入 中心區(qū)擠出中心區(qū)擠出 客戶從哪里來(lái)客戶從哪里來(lái)/ /特征？特征？ 客戶特征客戶特征/ /消費(fèi)升級(jí)消費(fèi)升級(jí) 項(xiàng)目策略項(xiàng)目策略-定位定位/開發(fā)開發(fā)/配比配比/定價(jià)定價(jià) MARCH 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入 Part 1 Part 1 項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置 上海上海外中環(huán)內(nèi)外中環(huán)內(nèi)楊浦區(qū)西北角楊浦區(qū)西北角新江灣城板塊新江灣城板塊 新江新江 灣城灣城 本案本案 楊浦區(qū)楊浦區(qū) 內(nèi)環(huán)內(nèi)環(huán) 中環(huán)中環(huán) 外環(huán)外環(huán) 五角場(chǎng)五角場(chǎng) 新江灣城新江灣城 本案本案 項(xiàng)目把新江灣城與副城市中心連成一體項(xiàng)目把新江灣城與副城市中心連成一體 項(xiàng)目本身項(xiàng)目本身 整體規(guī)模大整體規(guī)模大 城市綜合體城市綜3、合體 自我成體系自我成體系 900,230900,230 F1F1 綜合容積率：綜合容積率：3.33.3 58%58% 20%20% 22%22% F2F2 F3F3 525270525270 180250180250 194710194710 劇院、服務(wù)式公寓 辦公、酒店、零售辦公、酒店、零售 住宅住宅 少量商業(yè) 科技科技辦公辦公園區(qū)園區(qū) 容積率：容積率：2.32.3 在整體項(xiàng)目中住宅用地占比小，強(qiáng)大的綜合體未來(lái)催生的需求支撐，凸現(xiàn)住宅用地價(jià)值會(huì)更大 區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)(1/5(1/5) ) 區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)區(qū)域核心價(jià)值點(diǎn)1 1- - 全新高全新高規(guī)劃起點(diǎn)，自成一體規(guī)劃起點(diǎn)，自成一體 9.45平方公里，相當(dāng)于1.2個(gè)靜安區(qū)，上海城市發(fā)展史上的“黃金寶地” 一片處女地，沒有拆遷困擾，沒有新舊對(duì)比，生態(tài)環(huán)境極佳，名校遍布，而且政府規(guī)定都是低密度住宅 總體規(guī)劃目標(biāo)“綠色生態(tài)港、國(guó)際智慧