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1、住宅市場定價法住宅市場定價法 s 住宅定價“九步法”住宅定價“九步法” 新政下定價 定價的原則是市場定價，確定價格的步驟分為確定項目的定價的原則是市場定價，確定價格的步驟分為確定項目的 基準(zhǔn)價格和確定每套實際的銷售價格基準(zhǔn)價格和確定每套實際的銷售價格 分析項目目標(biāo)客戶分析項目目標(biāo)客戶 分析目標(biāo)客戶競品分析目標(biāo)客戶競品 結(jié)合成本、配置、公司的經(jīng)營結(jié)合成本、配置、公司的經(jīng)營 目標(biāo)目標(biāo) 分析市場環(huán)境分析市場環(huán)境 確定項目基準(zhǔn)均價確定項目基準(zhǔn)均價 分析待銷售資源規(guī)劃分析待銷售資源規(guī)劃 分析樓座、戶型、朝向、景觀分析樓座、戶型、朝向、景觀 分析意向客戶的需求、承受力分析意向客戶的需求、承受力 確定每套價2、格確定每套價格 確確 定定 項項 目目 基基 準(zhǔn)準(zhǔn) 價價 格格 確確 定定 每每 套套 銷銷 售售 價價 格格 1 2 3 4 5 6 7 8 9 根據(jù)基地條件，確定目標(biāo)客戶，這一步往往在拿地后根據(jù)基地條件，確定目標(biāo)客戶，這一步往往在拿地后 的產(chǎn)品定位階段就已經(jīng)完成的產(chǎn)品定位階段就已經(jīng)完成 1 五五 環(huán)環(huán) 四四 環(huán)環(huán) 三三 環(huán)環(huán) 京京 開開 高高 速速 京良路京良路 長安街長安街 本地塊 大興大興 83平米平米 需求缺需求缺 口口 長陽板塊現(xiàn)有長陽板塊現(xiàn)有 約約1010萬平米容萬平米容 量量 石景山石景山 長陽和大興類似，吸引的都是長陽和大興類似，吸引的都是 在西面由于較高房價的溢出居在西面由3、于較高房價的溢出居 住的首置首改人群住的首置首改人群 長陽舉例長陽舉例 確定項目競品，加以仔細(xì)分析確定項目競品，加以仔細(xì)分析 2 根據(jù)客戶而不是地理位置確定競品根據(jù)客戶而不是地理位置確定競品 強(qiáng)調(diào)競爭產(chǎn)品而非競爭項目強(qiáng)調(diào)競爭產(chǎn)品而非競爭項目 項目名稱項目名稱 成交均價（元成交均價（元/m/m2 2） 目前報價目前報價 折扣折扣 報價說明報價說明 20092009 20102010年年 20102010年年 （元（元/ /） 全年均全年均 1 1月月- -4 4月月 5 5- -6 6月月 瑞雪春堂 76757675 1054610546 1200812008 13000 無折扣 近期持續(xù)銷售階段 加州水郡4期 68706870 1184411844 1239612396 13800 一次性98折，商 貸99折 近期持續(xù)銷售階段 綠城百合 76397639 125291252