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1、 項目背景及開發(fā)目標 尊敬的各位領導，我司很榮幸有機會參與到這次光谷未來科技城 項目的投標中，這既是對我司專業(yè)能力的肯定，也是對我司項目 組的又一次挑戰(zhàn)。 查閱土地數(shù)據(jù)，東四環(huán)邊緣，6.2億的拿地總價，2806元/平米的 樓面地價，周邊競品朗詩小高層銷售均價不到6200元/平米。 開發(fā)目標：3年內(nèi)，本項目22萬方體量完成26億的銷售目標及確保 18%靜態(tài)利潤率。 目標分解 很明顯可以看出：按目前的市場水平，即使按每年7%的房價增長率，所有的房子按照2016 年的均價銷售，銷售總額仍然只有20.4億，意味著按現(xiàn)在的市場水平，每平米需要多銷售 2600元，才有可能實現(xiàn)項目開發(fā)目標。 產(chǎn)品類型 年度2、 總體量(m2) 按2016年價格 2014 2015 2016 2017 可實現(xiàn)銷售總額(元) 疊拼 10000 10700 11449 12250 12000 137,388,000 高層 6200 6634 7098 7595 95550 678,250,209 洋房 8000 8560 9159 9800 101973 933,991,102 商業(yè) 15000 16050 17174 18376 11154 191,553,219 車位 80000 90000 100000 110000 980 98,000,000 合計 2,039,182,530 目標分析小結(jié) 我們團隊經(jīng)歷了很多項3、目的提案，解決過各種各樣的問題，對于 房地產(chǎn)無論是定位還是營銷層面的問題見過不少，而這一次面臨 的問題更勝以往。 平心而論，2806元的樓面地價和周邊目前6200元的均價成了本項 目實現(xiàn)目標的巨大挑戰(zhàn)，不管我們愿不愿意，26億的銷售和18% 利潤率的開發(fā)目標決定我們項目必須作為區(qū)域的領導者，若按常 規(guī)開發(fā)，無法獲利的項目將成為甲方巨大的負擔。 回顧目標 住宅項目能超出周邊價格一個等級的項目無外乎幾點： 1、品牌開發(fā)商的優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套-武漢天地 2、強勢的景觀資源-長島 3、高品質(zhì)精裝打造-晉合世家 4、超前科技住宅-朗詩 5、人文概念，園林打造和物業(yè)服務-萬科、龍湖與華潤 在目前的區(qū)域成熟度，周邊市場價格的情形下，本案注定無法通過單一賣點而提升整個項 目價值實現(xiàn)銷售目標。 目標確定 目標明確：注定的區(qū)域領導者 實現(xiàn)目標方式明確：提升項目的附加值 那么我們項目能不能成為區(qū)域的領導者呢？ PAR