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1、浦江筑城 事業二部 2013.5.9 藍空藍空K1K1商業定位報告商業定位報告 謹呈武漢天道房地產開發有限公司 開發背景及目標 公建分配比例及商業體量 商業環境分析及商業方向初判 家居建材市場發展狀況分析 開發背景及目標 項目開發背景 自2012年12月簽訂合同以來，本項目的定位問題一直在反復，沒有得到一個完整 的解決，從16萬公建產品的K1K2分布比例到確定全部做在K1地塊，到60萬方創意 藝術綜合體定位（包含寫字樓、公寓、酒店、商業），到北京投資商快銷的要求 （否定酒店，質疑寫字樓）到熊總堅持做至少一棟標桿寫字樓，融入創意、綠色 環保理念，完成藍空地產的一個劃時代的代表性樓盤建設，之前產生2、爭議的核心 集中在一點：公建產品是全部做成快銷產品或是打造一個有特點但是有持有風險 的標桿型產品間的矛盾。 公建快速回現 建個標桿項目 VS 從市場角度出發 投資商投資地產是為 了賺錢 保證投資的年回報率 從企業和熊總個人理想的 角度出發 投資地產是為了實現價值 做標桿項目即賺到錢又能 建立社會影響力 為藍空未來的發展擴張打 下堅實的基礎 項目面臨問題 各方聲音 熊總：我們這個項目要求兩點：1、引領；2、創新。對于標 桿項目的打造最好能參照國內優秀作品 北京吳總：我們這個項目關鍵是好銷，現在不限購，LOFT公 寓產品會很好銷 汪總：目前公建配比以現在市場為依據，開發目標，速度優 先，價格其次，3、標桿第三 公建分配比例及商業體量 公建配比難點 市場情況回顧 業態劃分及比例 公建配比難點 又回到了曾經的問題上，這么長時間的又回到了曾經的問題上，這么長時間的 溝通后，我們再次做這道多選題溝通后，我們再次做這道多選題 面臨問題： 大型集中商業：目前周邊入口還未入住，成熟時間還要5年左右，且區域內有24萬方的 日本永旺，集中商業如何突圍？ 寫字樓：周邊供應寫字樓98萬方，從低端的7000元的產業園，到中端的10000元東合中 心，到高端的國博中心雙塔寫字樓，年均20萬的供應量壓力巨大 公寓產品：普通公寓產品由于首付50%和商水商電等居住成本的原因，一直不受待見， LOFT公寓雖然由于總價高，依然面臨高首付的問題，銷售速度一直提升不起來，并 且純粹的LOFT沒有相關配套資源增值，依然沒有多少人問津 城市街鋪：必須要做，但是能消化多少面積？ 面對以上的市場背景，除了住宅和街鋪，其他的產品類型面