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1、 奇跡是精確策劃的結(jié)果 長沙市經(jīng)發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 承蒙信任，我司組織專門隊伍對八方小區(qū)龍柏灣商業(yè)街的市場環(huán)境、規(guī)劃 定位、營銷推廣、招商運營等方面進行了深入的研究，現(xiàn)將營銷建議方案送達， 請貴司審議。 同時，我司希望近期組織一次方案演示會，向貴司領(lǐng)導全面的匯報我們對 該項目的理解和操盤思路。 感謝貴司的一貫支持。 順頌商祺。 長沙興鼎置業(yè)顧問有限公司 2005年6月9日 目 錄 第一章：SWOT分析 第二章：項目定位 第三章：目標客戶群 第四章：業(yè)態(tài)劃分 第五章：銷售策略 第六章：推廣策略 第七章：全程營銷時間規(guī)劃 第八章：招商先行 機 遇 是 從 危 險 中 來 的 作為房地產(chǎn)中最高境2、界商業(yè)地產(chǎn)的操盤，我們最大的體 會是只要對這項工作的危險有足夠的全面的認識，不怕危險， 只怕缺乏清醒的認識，這不是沒信心，利空出盡一定是利好。 利空出盡沒有 中央廣場的啟示 金滿地的啟示 第一章 SWOT分析 1、擁有大量的、高消費能力的、固定的消費群體。 2、周邊交通流暢，私車交通方便。 3、物業(yè)品質(zhì)形象較高，與業(yè)態(tài)形象相合。 4、市政府公務員小區(qū)有較好的安全感，對投資者和經(jīng)營戶有一定的積極影響。 5、臨街面較長，長達170米，能形成“街”的氣候。 6、是集合主題式與社區(qū)商業(yè)為一體的綜合型商城,具備規(guī)模大、業(yè)態(tài)全等特點。 7、“龍柏灣”創(chuàng)造的就是一種大“社區(qū)商業(yè)中心”的模式，意味著它可以為周3、圍眾 多社區(qū)業(yè)主所共享。 優(yōu) 勢 1、體量明顯偏大。體量明顯偏大。可銷售面積達4.5萬 按4000戶固定消費群體測算，對應每戶營業(yè)面積達11.25 ， 體量 明顯偏大。 2 2、位置較偏，市場培育期較長，前期商業(yè)氣氛冷清。、位置較偏，市場培育期較長，前期商業(yè)氣氛冷清。 3 3、營運問題。、營運問題。兩廂商業(yè)街是按三層同時營業(yè)設計，不同樓層商鋪面積功能不一樣以適應不同業(yè)態(tài)的要求， 但 是，實際營 運的過程可能是：先一層外街、后一層內(nèi)街，再二層，最后是三層，運營管理具有一定的難度。 4 4、分攤高，投資回報偏低。、分攤高，投資回報偏低。通過對長沙市區(qū)范圍內(nèi)可比項目的租金調(diào)查, 如東方新城的街鋪售價在8000 16000元/平米，租金在5080元/平米/月,使用率為95，而本項目周邊物業(yè)的租金在3040元/平米/月,本 案如結(jié)合甲方所期望價格與市場租金實際情況推算，投資回報只有3%5%，且本項目