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1、 銷售返租數(shù)據(jù)分析銷售返租數(shù)據(jù)分析 為了便于計(jì)算和具有代表性，我們先設(shè)定幾個(gè)條件： （1）租期時(shí)間為8、10年計(jì)。 （2）選定二層作為面積來計(jì)算（兩層面積為7000計(jì)） （3）假設(shè)商場(chǎng)兩層全部公開發(fā)售，并且達(dá)到100%的銷售率。 一、制定經(jīng)濟(jì)分析的條件 二、銷售返租計(jì)算方法 1、計(jì)算方法說明： 根據(jù)制定假設(shè)條件的原則及兩個(gè)假設(shè)條件，不論給金都匯的租金以及售價(jià)如何， 一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式： 實(shí)際銷售總金額實(shí)際銷售總金額- -回報(bào)客戶的金額回報(bào)客戶的金額+ +金都匯租金金都匯租金- -不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)= =純銷售額純銷售額 其中： 實(shí)際銷售總金額實(shí)際銷售總金額是商場(chǎng)在實(shí)2、現(xiàn)100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費(fèi)用。 回報(bào)客戶的金額回報(bào)客戶的金額是發(fā)展商每年按照8%的出租回報(bào)率在租期內(nèi)付出的總金額； 金都匯租金金都匯租金是租期內(nèi)發(fā)展商從金都匯得到的總收益； 不可預(yù)見費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預(yù)見的部分支出； 純銷售額純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實(shí)現(xiàn)100%銷售的情況 下獲得的收益。 以上公式用數(shù)字表示為： 銷售均價(jià)7000銷售均價(jià)70008%租期月租金700012 租期銷售均價(jià)70003%已知均價(jià)7000 （其中銷售均價(jià)和租金為未知，其他條件為已知,已知均價(jià)指市場(chǎng)推導(dǎo)出的市場(chǎng)均價(jià)） 假設(shè)物業(yè)在正常經(jīng)營(yíng)狀態(tài)下的市場(chǎng)推論價(jià)格已知。3、假設(shè)為： 一層 二層 銷售均價(jià) 2.4萬元/ 1.2萬元/ 整體均價(jià) 1.8萬元/ 計(jì)算數(shù)據(jù)說明：計(jì)算數(shù)據(jù)說明： 假設(shè)按照金都匯租期為8年、10年分別計(jì)算相應(yīng)的租金及銷售均價(jià)； 不可預(yù)見費(fèi)按照8年2.5%、10年3%計(jì)算。 前三年的租金保持不變，從第四年開始，按照每年12%遞增。 （為什么這樣操作：略） 2、計(jì)算過程： 第一種：按第一種：按8 8年租期算：年租期算： 將已知數(shù)據(jù)帶入到公式中，得到： 銷售均價(jià)10000銷售均價(jià)100008%8月租金10000123月租金 1210000（1+12%）1（112%）5 /1（112%）銷售均價(jià) 100002.5%2250010000 得出銷售均價(jià)與月租金的關(guān)系方程式：銷售均價(jià)銷售均價(jià)5373153731361361月租金月租金 按照月租金從50元/到100元/的價(jià)格，帶入到公式中，則得到相應(yīng)的銷售均價(jià)， 既當(dāng)該金都匯的租金達(dá)到某個(gè)價(jià)格時(shí)，要實(shí)現(xiàn)