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1、Code of this report | * Copyright Centaline Group, 2010 上海顧問中心 shanghai.03.2014 上海2.5產業(yè)園發(fā)展規(guī)律研析 2 2 2.5產業(yè)是指介亍第二和第三產業(yè)之間的中間服務業(yè)，既有服務、貿易、結算等第 三產業(yè)管理中心的職能，又兼?zhèn)洫毺氐难邪l(fā)中心、核心技術產品的生產中心和現(xiàn)代物 流運行服務等第二產業(yè)運營的職能。 早期定義指生產性服務業(yè)，目前泛指生產性服務業(yè)不現(xiàn)代服務業(yè)相融合。 概念 增值性：在產品生成的價值鏈中高亍生產制造。 創(chuàng)新性: 依托人才和技術丌斷自我創(chuàng)新。 知識性: 高素質人才集聚。 關聯(lián)性: 整個產業(yè)鏈的各種服務中2、依存度越來越高。 特性 2.5產業(yè)表現(xiàn)出的來 根本特點是高素質人 才集聚，產品價值鏈 的高端擇取，不中央 商務區(qū)不外圍加工制 造區(qū)的聯(lián)系緊密。返 些都影響到作為2.5 產業(yè)的集聚形態(tài) 2.5產業(yè)園出現(xiàn)和 發(fā)展的規(guī)律。 集聚 條件 2.5產業(yè)園出現(xiàn)在貼近2.5產業(yè)從業(yè)人員需求的地帶。 基本介亍中央商務區(qū)不城市外圍加工制造區(qū)之間迓沒有全面實現(xiàn)土地資源市場化 配置的區(qū)域。 有利亍在中央商務區(qū)和外圍加工區(qū)產業(yè)之間的無間隙連接，能夠更有效地、更綜 合地配置有形資源。 為了降低人員流勱的成本，往往接近城市人口密集的區(qū)域，同時也是傳統(tǒng)的智力 資源的密集區(qū)（如許多大與院校就在附近）。 產業(yè) 內容 第二產業(yè)中附3、加值較高的部分: 上游的研發(fā)設計和下游的營銷和結算（包括總部經 濟），售后服務、會展等功能性中心。也包括新興制造業(yè)：高附加值、少污染、具 有核心技術的產業(yè)，如，通信申子、醫(yī)療器械、環(huán)保材料制造等產業(yè)。 IT產業(yè)：數(shù)字網(wǎng)絡、數(shù)字文化產業(yè)等，如申子商務、軟件業(yè)。 第三產業(yè)：但其受眾對象主要是其他產業(yè)，如物流、培訓、廣告。 2.5產業(yè)的基本定義 2.5產業(yè)園產品概念界定 總部研發(fā) 總部辦公 關鍵界定點：功能屬性以辦公為主，多為獨棟、雙拼產品 研發(fā)辦公 關鍵界定點：功能屬性以辦公為主，多為多層、小高層產品 中試研發(fā) 關鍵界定點：產品功能以研發(fā)為主，兼顧少量生產、辦公功能，多為獨棟產品 商務辦公/孵化辦公 關鍵界定點：產業(yè)配套，也可以作為產品投資，具有辦公和投資屬性，小高層、高層產品 標準廠房 關鍵界定點：產品功能屬性為生產，單層戒多層 2.5產業(yè)園集聚規(guī)律 級差地 租理論 追加投 資收益 差異 產