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1、綠城項目2007年度 營銷建議 第一部分：市場調查 1 安徽綠城項目年度2007營銷建議 An hui lu cheng xiang mu 2007 nian du YING XIAO JIAN YI AN HUI . LU CHENG 說 明： 僅依靠目標市場的人口統計，年度經濟報摘等資料來分析 買方市場已經遠遠不夠，我們需要對市場上各案的銷售剖 析與客戶選擇面變化的精研，由此推導出市場變化，并且 找到相應的“共振”，察覺市場發展的趨勢。 、調查目標 合肥各區域代表樓盤 、調查依據 、單價超過3500/以上樓盤 、由高水平規劃單位設計樓盤 、體量超過20萬方以上樓盤 、調查補充資料 、各案全2、年媒體投放表 、各案點評（僅我司一家之言供參考） 、2006年合肥各區各案調查說明 1、小戶型致勝論 不可否認2006年小戶型銷售是合肥樓市最搶眼的表現，但是幾個大樓盤的小 戶型均沒實現“以小帶大”或全線飄紅的業績。 、地段唯一論 元一集團旗下“柏莊”，“名城”兩個項目均處于合肥邊緣地段，但是這個不 影響其2006年累計銷售兩千余套的傲人業績，年前將近8億資金落袋為安著實對 地段唯一論產生了懷疑。 、品牌至上論 華潤集團、綠地集團均是全國大型地產公司，在項目入市之前也都濃墨重彩的 著力表現了企業背景。 但是在市場進入產品同質階段的刺刀見紅時，其品牌未為其銷售帶來明顯提升。 相反，金地國際城開發3、商為安徽淮南企業，并且與綠地海頓公館同在馬鞍山路， 卻全年狂銷4個億。相同的地段，不同的品牌導致不同的銷售結果，可惜的是贏 家不是綠地而是金地。 結 論：徹底改變- 、概念無敵論 今年合肥市場概念紛繁，政務區有“果動”，“青年社區”極其前沿的時尚 概念，也有“新奢華主義”“水墨江南”的傳統做法，都打不過宋都2580元/ 起的探底破冰；開發區有“十里徽園，一個東海”的較為精彩的人文傳播， 也有“城市之光，金鉆品質”的務實推廣，最終在“雍景臺”墊付一成的銷售 政策下全部敗下陣來。 、產品根本論 在國八條出臺以后，有很多開發商意識到了危機及時調整了項目規劃，甚至 不惜百萬重金推倒重來。如“帝豪 星河灣”，在別墅叫停利好的政策下，開盤 只有30套的銷售，其產品打造禮請日本設計單位，就空間布局而言是不遜于華 潤與國建，但銷售結果慘淡。 、廣告有效論 自2006年元一集團開創了在媒體上一日投放八版之先