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1、1.商業計劃書商業計劃書2.目目 錄錄 第一章 上海概況-3.地理 -4.人口構成-5.交通運輸-6.第二章 上海的宏觀經濟-7.經濟增長-8.經濟實力-9.財政收入-10.第十個五年計劃預期指標-11.第三章 CEPA-12.CEPA的內容-13.CEPA的總體目標-15.CEPA將給上海帶來什么-16.第四章 上海零售業的發展趨勢-18.零售商場的演變過程-19.上海人消費質量的提高-21.零售業市場迅速發展-22.第五章 HK100柳林店-23.項目介紹-24.最佳的位置-25.樓層產品分布圖-26.商圈及周邊環境-31.交通及未來建設-32.第六章 項目經營管理理念-33.HK100的2、概念-34.HK100與一般百貨公司的區別-35.HK100的優勢-36.第七章 項目經營推廣策略-37.經營策略-38.推廣策略-39.第八章 市場調查及分析-44.受訪者背景資料-45.購物習慣-49.市場調查結果分析-57.第九章 前景展望-59.第十章 招商-63.招商目標-64.招商方式-64.招商條件-64.招商活動介紹-65.第十一章 公司介紹-67.3.第第 一一 章章上上 海海 概概 況況4.地地 理理地理位置：位于北緯31度14分，東經121度29分。地處長江三角洲前沿，南臨杭州灣，西與富庶的江蘇、浙江兩省毗鄰，北界黃金水道長江入海口，是世界第三大港和中國最大的港口。面積：3、東西寬100公里，南北長120公里，全市總面積7823.5平方公里，其中陸地面積為6340.5平方公里。氣候：屬北亞熱帶季風氣候，四季分明，日照充分，雨量充沛。氣候溫和濕潤，春秋較短，冬夏較長，年平均氣溫16左右。全年無霜期約230天，年平均降雨量在1200毫米左右。5.人人 口口 構構 成成 上海人口總量為1673.77萬人，外來人口達387.11萬人，占上海常住人口總量的18.63%。其中男女比例約為1.02:1，具有大專及以上文化程度的人口占6歲及以上人口的比重達到11.4%，高中文化程度人口占23.9%，初中文化程度人口占38.2%。收入分布情況：*3040歲年齡段的人，占上海高收入階4、層的37，該年齡段的人大多受過良好的教育，精力充沛。*4050歲年齡段的人，占上海高收入階層的3180，該年齡段的人經驗豐富，經濟基礎較好，事業有成，收入較高而且穩定。*2030歲的人，占上海高收入階層的165，這部分人所具有的知識與技能較新，年輕而且富有開拓精神，相當一部分是IT業的從業人員。6.交交 通通 運運 輸輸 上海是中國水、陸、空交通的上海是中國水、陸、空交通的樞紐。上海港是世界著名的十大港樞紐。上海港是世界著名的十大港口之一，國內航運十分發達，國際口之一，國內航運十分發達，國際活動可達世界上活動可達世界上160160多個國家和多個國家和400400多個港口。上海鐵路有京滬、滬杭多5、個港口。上海鐵路有京滬、滬杭兩條干線與全國鐵路干線相連接，兩條干線與全國鐵路干線相連接，每天有每天有8080余對列車往返全國各國。余對列車往返全國各國。上海至南京，至杭州的滬寧、滬杭上海至南京，至杭州的滬寧、滬杭高速公路已建成通車，使長江三角高速公路已建成通車，使長江三角洲之間的聯系更加便捷與通暢，上洲之間的聯系更加便捷與通暢，上海至北京高速鐵路也將開始修建。海至北京高速鐵路也將開始修建。上海虹橋國際機場始發的空中航線有上海虹橋國際機場始發的空中航線有300300余條，民航年旅客運送余條，民航年旅客運送量已達量已達13001300萬人次。上海最大的航空港浦東國際機場于萬人次。上海最大的航空港浦6、東國際機場于19991999年投年投入營運，一期工程客運吞吐量達入營運，一期工程客運吞吐量達20002000萬人次，貨物萬人次，貨物7575萬噸，方便萬噸，方便國內外旅客的出入。國內外旅客的出入。7.第第 二二 章章上上 海海 的的 宏宏 觀觀 經經 濟濟8.經經 濟濟 增增 長長 自1992年浦東開放以來，上海經濟已連續11年保持兩位數增長。2002年，全市實現國內生產總值5408.76億元，達到了5年以來的最高點，比2001年增長10.9%。隨著上海經濟的迅猛發展，以及成功加入WTO，至1999年底，上海已累計批準外商投資項日20456個，合同利用外資390.34億美元，累計實際到位外資27、77.29億美元，到上海投資的國家、地區已達到85個。今后五年，上海國民經濟保持持續快速健康發展，國內生產總值年均增長率繼續高于全國23個百分點，到2007年人均國內生產總值達到7500美元左右。9.經經 濟濟 實實 力力 社會生產力水平進一步提高，綜合經濟實力不斷增強。1990年，全市人均國內生產總值首次突破1萬元，1996年躍上2萬元臺階，1999年再上3萬元新臺階，2001年達到3.74萬元。按當年匯率折算，全市人均國內生產總值達到4500美元，成為全國除港、澳、臺地區外各省級地區之首，相當于世界上中等收入國家（地區）的水平。10.財政收入與經濟發展良性互動，經濟運行質量不斷提高。2008、1年，全市完成財政收入1995.62億元，比上年增長13.9%。全年地方財政收入620.24億元，比上年增長24.6%。其中，增值稅111.95億元,增長19.7%;營業稅191.12億元，增長24.3%；個人所得稅78.44億元，增長30.2%；房產稅14.66億元，增長10.7%。全年地方財政支出726.38億元，比上年增長16.6%。財財 政政 收收 入入11.第十個五年計劃預期指標第十個五年計劃預期指標到2005年，按2002年價格計算的國內生產總值達到7500億元左右，年均增長911%；人均國內生產總值達到54000元左右；到2005年，三、二、一產業結構比例為55:43.8:1.29、；到2005年，外貿進出口總額850億美元，其中出口超過400億美元；到2005年，社會消費品零售總額達到2500億元，平均每年增長7.8%；到2005年，國際標準集裝箱吞吐量1000萬標箱，平均每年增長913%；到2005年，全社會研究與發展（RD）經費支出相當于國內生產總值的比例2.22.5%到2005年，國際互聯網普及率50%左右；到2005年，城市居民和農村居民家庭人均年可支配收入分別達到15000元和7100元；到2005年，新增勞動力平均受教育年限達到14年，高等教育毛入學率達到55%左右；到2005年，城鎮居民住房人均使用面積18-20平方米，市區綠化覆蓋率28-30%。12.第10、第 三三 章章CEPA CEPA(Closer Economic Partnership Arrangement)(Closer Economic Partnership Arrangement)內地與香港關于建立內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排更緊密經貿關系的安排13.CEPA CEPA 的的 內內 容容 為促進內地和香港特別行政區經濟的共同繁榮與發展，為了使持續低迷的香港經濟盡快走出低谷，中央政府代表與香港代表于2003年6月29日在香港達成內地與香港關于建立更緊密經貿關系的安排（CLOSER ECONOMIC PARTNERSHIP ARRANGEMENT），簡稱CEPA。根據協議11、內容，2004年1月1日起，273類4000多種約九成的香港本地產品可享有零關稅進入國內市場，香港的廠家及商家亦可在內地創辦獨資零售公司。第二步是最遲到2006年1月1日，只要符合原產地規則的所有香港產品，本地廠商都可經申請享有零關稅優惠。在香港及歐美經濟持續低迷之時，香港的數千家原來面向歐美及日本市場的中小型制造廠家及商家都希望借此機會開拓內地市場，開創事業的新天地。14.詳細內容請登陸網站www.tid.gov.hk（2003.10.2）查閱15.CEPACEPA的總體目標的總體目標 逐步減少或取消雙方之間實質上所有貨物貿易的關稅和非關稅壁壘；逐步實現服務貿易的自由化，減少或取消雙方之間實12、質上所有歧視性措施；促進貿易投資便利化。同時在中小企業合作方面，加強雙方中小企業的信息交流，組織雙方中小企業交流與考察，共同探討支持中小企業發展的策略和扶持政策。而且在貿易投資促進方面，加強雙方在貿易、投資方面的相互促進及共同開拓國際商品、工程市場方面的合作。16.CEPACEPA將給上海帶來什么？將給上海帶來什么？CEPACEPA將給上海帶來什么？將給上海帶來什么？CEPACEPA將給上海帶來什么？將給上海帶來什么？香港成衣、珠寶、鐘表和電子行業對上海市場的營銷力度會在年度明顯加強。這些行業也是近期香港產品以零關稅進入市場的主要受益方，如果在今年第四季度，上海商業銷售單位以行業協會的名義與香13、港建立穩定的業務關系，那么，年第一季度就可以在上海各主要商業網點興起以香港優質名牌的銷售熱潮。這一方面可以使得上海商業提升產品營銷檔次，同時也可以吸引長江三角洲區域內的高端消費者進入上海商品零售市場，使上海在年左右真正成為華東地區的流行商品發祥地。香港金融機構特別是銀行業對于上海的投資勢頭可以得到進一步的加強。香港服務業中具有國際水準的行業即將登陸上海，有助于上海經濟運行的質量進一步提高。香港資金介入上海文化領域的投資進程將加快。17.需要強調的是，的實施已經在香港贏得了廣泛的贊譽，也使國際社會開始相信香港經濟會從年開始真正進入復蘇狀態。而復蘇后的香港經濟，將會有更大的興趣和實力來介入第城市群14、的市場開發和運作。第第6 6城城市市群群長江三角洲地區以上海為中心的16個城市，將全面合作力求在較短時間內傾力打造出讓世人矚目的又一個世界城市群。這將是繼美國東北部城市群、加拿大多倫多城市群、日本東京城市群、英國倫敦城市群和法國巴黎城市群之后，最具活力的世界第六大城市群。18.第第 四四 章章上海零售業的發展趨勢上海零售業的發展趨勢19.零售業商場的演變過程零售業商場的演變過程1.90年代以前，上海的零售商場都是百貨公司，各種商品都會有，但每種商品可供選擇的不多。當時的零售業還處于計劃經濟的模式-即商場有什么顧客就買什么，只是一個賣方市場。2.進入90年代，隨著中國市場經濟的逐步開放，這種“一15、鍋端”的現象開始瓦解，取而代之的是一些大賣場的入住，例如家樂福，農工商等。這些大賣場提供豐富多樣的商品，系統的促銷活動，且是一種開放式的購物環境，把上海的零售帶入了一個買方市場。3.時間進入21世紀，上海人不再滿足于純粹的物質消費，他們更注重精神消費。他們對商品有了個性化的要求。于是，上海的零售業又有了質的發展-出現了主題性商場。例如宜家，永樂，SPORT100，這些商場都有自己經營的主題，而且在商場的整體裝飾，布局上也非常有特色，成為上海零售業的先驅。（結構圖見表）20.大賣場主題性商場家樂福,樂購等宜家,國美,永樂等大眾化個性化(例如SPORT100)4.上海是中國經濟的龍頭，各大商家紛紛16、踏至而來，把上海作為進 住中國市場的第一步，例如家樂福，SPORT100等都把總部設在了上 海，因為他們堅信上海零售市場的潛力將是無限大的。百貨21.上海人消費質量的提高上海人消費質量的提高 恩格爾系數首次跌破恩格爾系數首次跌破40%40%，接近中等發達國家水平，成為上海市民小，接近中等發達國家水平，成為上海市民小康富裕型消費的重要標志。康富裕型消費的重要標志。5 5年來，上海國內生產總值年均增長年來，上海國內生產總值年均增長10.4%10.4%，20022002年人均國內生產總值年人均國內生產總值達到達到49094909美元。美元。20022002年城市家庭人均可支配收入達到年城市家庭人均可17、支配收入達到1325013250元，由于元，由于目前上海的家庭絕大多數為三口之家，這就意味著上海家庭的平均年可支目前上海的家庭絕大多數為三口之家，這就意味著上海家庭的平均年可支配收入都可以達到配收入都可以達到4 4萬元了。城鄉居民生活總體上達到比較寬裕的小康水平。萬元了。城鄉居民生活總體上達到比較寬裕的小康水平。而而20072007年，上海人均將達到年，上海人均將達到75007500美元。美元。假定上海家庭人均可支配收入增長略低于假定上海家庭人均可支配收入增長略低于GDPGDP的速度，為的速度，為6%6%，那么，到，那么，到20072007年人均可支配收入也可以達到年人均可支配收入也可以達到118、773217732元，上海元，上海500500萬城市居民家庭的年萬城市居民家庭的年可支配收入將又上臺階，平均超過可支配收入將又上臺階，平均超過5 5萬元萬元。恩格爾系數：指食品支出金額在生活消費總支出金額中所占的比例。計算公式為：食品支出金恩格爾系數：指食品支出金額在生活消費總支出金額中所占的比例。計算公式為：食品支出金額生活消費總支出金額額生活消費總支出金額100100。一般來說，恩格爾系數越高，代表貧困程度就越高；反之，恩格爾系數越低，代表富裕程度越一般來說，恩格爾系數越高，代表貧困程度就越高；反之，恩格爾系數越低，代表富裕程度越高。高。22.零售業市場迅速發展零售業市場迅速發展 200219、年上海商業零售總額在全國繼續領先，實際增幅連續8年保持兩位數快速增長的良好勢頭，實現了歷史性突破。社會消費品零售總額突破2000億元，達到2035.21億元，比上年增長9.3，保持了與全市國內生產總值同步增長的好勢頭。第一產業：工業第二產業：農業第三產業：除了工業農業以外的行業第三產業比重的增加，代表著國家的綜合實力的提高，也代表著一個國家國民生活水平的提高。23.第第 五五 章章HK100 HK100 淮淮 海海 店店24.項項 目目 介介 紹紹 HK100柳林商廈淮海店位于上海的商業中心淮海路,地理位置優越。毗鄰連卡佛，新天地休閑娛樂廣場，上海廣場和金鐘大廈，周邊交通綱絡發達，人氣旺盛。隨20、著2004年地鐵M8交通基建項目的完成，和公司良好的經營理念，未來到HK100購物的客流一定會進一步提高。25.最最 佳佳 的的 地地 理理 位位 置置 HK100HK100項項目目坐坐落落于于上上海海市市淮淮海海路路商商業業中中心心區區內內，面面對對上上海海廣廣場場和和金金鐘鐘廣廣場場，毗毗鄰鄰新新天天地地娛娛樂廣場和時代廣場。樂廣場和時代廣場。本本項項目目位位于于淮淮海海路路西西藏藏中中路路的的交交接接處處（淮淮海中路海中路1 1號），四層商場總面積為號），四層商場總面積為1 1萬多平方米。萬多平方米。26.樓樓 層層 產產 品品 分分 布布一樓：珠寶首飾及鐘表眼鏡一樓：珠寶首飾及鐘表眼鏡21、二樓：禮品贈品和時尚飾品二樓：禮品贈品和時尚飾品三樓：電子及數碼科技產品三樓：電子及數碼科技產品四樓：家居用品和香港餐廳四樓：家居用品和香港餐廳（詳細內容見圖紙）27.HK100淮海店一層樓面分布圖28.HK100淮海店二層樓面分布圖29.HK100淮海店三層樓面分布圖30.HK100淮海店四層樓面分布圖31.商商 圈圈 及及 周周 邊邊 環環 境境 本項目除了鄰近連卡佛和上海廣場以外，在其周圍有香港廣場酒店式公寓，新天地娛樂廣場和數幢office大樓，保守估計每天的人流量在100萬次，這將是一個宏大的消費群體。本項目離南京東路商業街，人民廣場，上海市政府等機構近在咫尺，交通便捷，人氣旺盛。322、2.交交 通通 及及 未未 來來 建建 設設 HK100項目位于淮海路和西藏中路交接處，周邊現有公交線路近20條（淮海路上有公交02、42、911、926、920、945、783等，西藏中路上有公交18、23、324等），步行5分鐘之內就可到達各站點。離地鐵一號線黃陂南路站僅幾分鐘路程。未來地鐵8號線出口就座落在商廈門口，它連接新江灣城-中原路-控江路-虹口公園-柳營路-西藏路-過江-上南路-外環路。預期在2004年建成通車，到時預計每日可帶動20萬以上人次的人流量。33.第第 六六 章章HK100HK100的經營管理理念的經營管理理念34.HK100 HK100的概念：的概念：HK100是以23、其“主題概念”的經營模式在本商廈推出的商業品牌，是以“主題概念”的商業模式進行經營管理的管理型商鋪，是以“管理”為核心附加值的商鋪產品。35.HK100HK100與一般百貨公司的區別：與一般百貨公司的區別：HK100HK100是以是以“主題概念主題概念”的商業模的商業模式經營商廈，而一般的百貨公司式經營商廈，而一般的百貨公司沒有特定的商業主題，經營的商沒有特定的商業主題，經營的商品種類很多，但同一種類的商品品種類很多，但同一種類的商品供選擇的品牌式樣有限，客人的供選擇的品牌式樣有限，客人的年齡段也會是從嬰兒到老人，跨年齡段也會是從嬰兒到老人，跨越很大。越很大。HK100HK100在銷售的內容上24、與一般百貨公司有所不同：在銷售的內容上與一般百貨公司有所不同：有主題概念的商廈會抓住自己的特定商業主題，以主題概念為中心進行商品有主題概念的商廈會抓住自己的特定商業主題，以主題概念為中心進行商品的組合，把特定的幾大類商品做多做全做精，使客人在購物時有更大的選擇的組合，把特定的幾大類商品做多做全做精，使客人在購物時有更大的選擇性，更多的比較。性，更多的比較。HK100HK100在招商過程中，將以香港豐富的零售市場為資源，選在招商過程中，將以香港豐富的零售市場為資源，選擇兼具設計新、概念新、創意新的商品，我們的目標是擇兼具設計新、概念新、創意新的商品，我們的目標是50%50%以上是在上海國內以上是25、在上海國內沒有的商品，我們面向的客戶群體也是年青的中高收入的白領階層。沒有的商品，我們面向的客戶群體也是年青的中高收入的白領階層。36.優勢：優勢：1.CEPA的契機天時 2.淮海路一個世紀的驕傲地利 3.統一的規劃和科學的管理-人和。HK100會有統一的經營推廣策略，統一的促銷活動。如邀請名人代言；贊助各類時尚活動（如萊卡時尚之夜）；根據時令舉辦各種促銷活動，如中秋節游子心；美食節等。37.第第 七七 章章HK100HK100的經營推廣策略的經營推廣策略38.經經 營營 策策 略略 HK100HK100是以是以“主題概念主題概念”的商業模式經營的商廈的商業模式經營的商廈 ，商廈會抓住自，商廈26、會抓住自己己選定的商業主題，以主題概念為中心進行商品的組合，把特定的幾選定的商業主題，以主題概念為中心進行商品的組合，把特定的幾大類商品做多、做全、做精，使客人在購物時有更大的選擇性，更大類商品做多、做全、做精，使客人在購物時有更大的選擇性，更多的比較。我們的目標是多的比較。我們的目標是50%50%以上上海、國內市場所沒有的，設計新、以上上海、國內市場所沒有的，設計新、概念新、創意新的商品，我們面向的消費群體也是年青的中高收入概念新、創意新的商品，我們面向的消費群體也是年青的中高收入的白領階層。的白領階層。商廈在商業策劃上商廈在商業策劃上 ，有反映香港風情，體現香港歷史的裝飾設，有反映香港風情27、，體現香港歷史的裝飾設計，營造互動式的購物氛圍，舉辦獨具匠心的促銷活動來聚集人氣，計，營造互動式的購物氛圍，舉辦獨具匠心的促銷活動來聚集人氣，使使HK100HK100的商業品牌得到加固及提升。的商業品牌得到加固及提升。39.推推 廣廣 策策 略略1.1.商場的整體推廣商場的整體推廣 目的：加深顧客對目的：加深顧客對HK100HK100的認知的認知,提高提高HK100HK100的知名度的知名度,樹立樹立 HK100HK100的品牌形象。的品牌形象。形式：形式：1 1）通過硬性，軟性廣告對商場做整體形象宣傳。）通過硬性，軟性廣告對商場做整體形象宣傳。如：在雜志、周刊、月刊上刊登商場的照片；寫如：在28、雜志、周刊、月刊上刊登商場的照片；寫 一些關于商場經營活動的特約饌稿等。一些關于商場經營活動的特約饌稿等。2 2）贈送）贈送VIPVIP卡，金卡等組成一定層次的會員俱樂卡，金卡等組成一定層次的會員俱樂 部。部。3 3）建立）建立CRMCRM（CUSTOMER RELATION MANAGEMENTCUSTOMER RELATION MANAGEMENT顧客服務管理系統），顧客服務管理系統），建立顧客數據庫，完善商場的客服系統。建立顧客數據庫，完善商場的客服系統。40.2.幫助商家推廣產品（新品）目的：增加銷量，提高市場份額，為商家新品上 市宣傳造勢。形式：1）發DM（DIRECT MAILIN29、G 宣 傳資料）單給目標顧客 2）在各報刊上刊登廣告（以 照片或特約饌稿的形式）3）在新產品展覽區展出41.3.3.促銷類推廣（舊品消化）促銷類推廣（舊品消化）商場會根據不同時令，推出不同的促商場會根據不同時令，推出不同的促銷方案，如中秋節銷方案，如中秋節游子心；贊助各種時游子心；贊助各種時尚活動，如萊卡時尚之夜；針對各種人群尚活動，如萊卡時尚之夜；針對各種人群舉辦促銷活動，如針對主婦舉辦舉辦促銷活動，如針對主婦舉辦“廚房周廚房周”等；還會結合香港的當季節日同步進行等；還會結合香港的當季節日同步進行活動，如美食節等活動，如美食節等。42.4.網絡零售：根據市調公司Jupiter分析，在200030、年后整個在線零售業界的銷售額達到116億美元，大幅超過1999年的76億美元，在線購物的消費者人數達到3500萬人，這一數據也遠遠超過1999年的2000萬人。另外，其中的650萬人將通過在線方式完成超過一半的購物活動。面對這樣一個龐大的市場，商廈將根據本身的實際情況建立一個電子（商務）商場，幫助提高商場品牌的知名度。43.5.印刷“HK100Guide”“HK100Guide”是一本雙月刊或者是副刊,內容有介紹香港的旅游、飲食、購物資訊，還會根據HK100的商場情況，增加一些介紹商場產品的內容，這樣既可以提高HK100的知名度，又可以幫助商家提高銷售。44.第第 八八 章章市市 場場 調調 31、查查 及及 分分 析析 本次市場調查共完成一千份問卷，歷時10天（9月15日到9月25日）采用街頭定點截擊訪問的方式在淮海路西藏路到黃陂南路之間分別對上海市民及游客進行訪問，以下是對受訪者的部分調查結果。45.受受 訪訪 者者 背背 景景 資資 料料 整體受訪者的男女比例約為1:1.2。其中74.5%受訪者年齡不超過30歲，這個結果表明，到淮海路商圈的受訪者以年輕人為主到淮海路商圈的受訪者以年輕人為主。46.在整體受訪者當中，有近60%擁有大專或以上學歷，說明淮海路的受訪者教育程度普遍較高。其中公司職員及專業技術人員居多，占總受訪者人數的37%；其次是中高層管理人員。調查結果說明淮海路的受訪者32、以白領居多淮海路的受訪者以白領居多。47.調查結果顯示，受訪者主要居住在盧灣、黃浦、徐匯區，說明調查地淮海路為受訪者購物首選地淮海路為受訪者購物首選地。而居住在浦東新區的受訪者人數最多，說明浦東地區尚無成熟的商業區，淮海路仍是他們主要的購物場所。48.受訪者每月平均家庭收入為RMB4800元，此平均數高于上海市政府公布的平均家庭月收入RMB3500元。受訪者每月平均個人購物預算為RMB1070元，接近于月平均個人收入。說明上海人的生上海人的生活和消費水平都有所提高活和消費水平都有所提高。49.購購 物物 習習 慣慣 大多數受訪者每月購物2-3次。以上海現在1600萬人口計算，表明上海零售業市場33、的潛力還非常大上海零售業市場的潛力還非常大。50.表七：商表七：商 圈圈 人人 流流 分分 析析人流最多的時段為17:0019:30，男女比例基本上為1:2半小時平均人流量：地鐵黃陂南路出口1362人，柳林路口639人，龍門路口642人，西藏中路口846人 說明淮海路商圈人氣旺盛，人流量普遍高于平均水平。最繁忙時段為說明淮海路商圈人氣旺盛，人流量普遍高于平均水平。最繁忙時段為17:0017:00以后以后。51.每月逛街2次以上的受訪者中，選擇淮海路逛街的人最多。說明淮海路是上海市民最喜歡逛的商業街淮海路是上海市民最喜歡逛的商業街。52.受訪者每年消費結構中，服飾類所占比重最大，其次為珠寶首飾及34、電子產品類。53.調查結果表明，受訪者認為目前淮海路上缺少電子淮海路上缺少電子類、辦公類和家居類產品類、辦公類和家居類產品。54.調查結果顯示，受訪者最期望可在淮海路上購受訪者最期望可在淮海路上購買到服飾類、電子類和時尚飾品類產品買到服飾類、電子類和時尚飾品類產品。55.調查結果表明，受訪者在購買商品時最注重受訪者在購買商品時最注重的是質量，其次是款式和價格的是質量，其次是款式和價格。56.表十三：各類產品表十三：各類產品性價比圖表性價比圖表 說明上海人普遍認為禮說明上海人普遍認為禮品類、珠寶類、裝飾配件品類、珠寶類、裝飾配件類、流行首飾類產品香港類、流行首飾類產品香港產的產品性價比最高產的產35、品性價比最高57.市市 場場 調調 查查 結結 果果 分分 析析作為未來淮海路最重要的消費者，受訪者具有年輕的特點，普遍接受過良好的教育，并且擁有較理想的職業，收入方面也比上海市平均水平高。在周圍商圈中，年輕消費者選擇到淮海路商業圈購物的頻率最高。對淮海路商業圈而言，目前比較缺少電子類、辦公類和家居類產品。受訪者最期望可在淮海路上購買到服飾類、電子類和時尚飾品類產品。受訪者在購買商品時最注重的是質量，其次是款式和價格。58.綜上所述：HK100將以香港豐富的零售市場為資源，選擇兼具設計新、概念新、創意新的商品，而且針對市場的需求實行錯位經營，打造全新的HK100的品牌，使HK100成為時尚的代36、名詞。59.第第 九九 章章前前 景景 展展 望望60.展望展望 屆時，在白金路段淮海中路的起點，將出現一家獨具特色的時尚商城,它迎合CEPA契機,順應天時,配合淮海路整體商業發展,掌握地利,得到香港貿發局的大力支持,建立人和。它的出現不但能夠得到滬上中高收入、追求生活時尚及品味人士的青睞，更能為當地政府增加稅收。我們堅信我們一定能夠成功打造“HK100”，使它成為一個不斷升值的商業品牌。61.租金預估表租金預估表62.前前五年租金預算五年租金預算63.第第 十十 章章招招 商商64.招商目標：招商目標：目標是目標是50%50%以上的在上海、國內沒有的商品以上的在上海、國內沒有的商品招商條件：37、招商條件：以香港豐富的零售市場為資源，選擇兼具設計新、以香港豐富的零售市場為資源，選擇兼具設計新、概念新、創意新的商品概念新、創意新的商品 招商方式：招商方式：配合配合“CEPACEPA”契機，通過香港貿發局牽線首先在香港舉行契機，通過香港貿發局牽線首先在香港舉行招商會進行招商，然后根據實際情況在廣州、上海等大型招商會進行招商，然后根據實際情況在廣州、上海等大型城市進行招商，精益求精，整合、篩選出符合我們經營理城市進行招商，精益求精，整合、篩選出符合我們經營理念的商家。念的商家。65.招商活動介紹：前期1、編制招商計劃2、與香港貿發局和盧灣區政府聯系,取得對招商更有利的資料3、進行1000份有38、針對性的民眾市場調查，進行分析研究，制定商戶目標4、確定招商推廣的方案5、開香港新聞發布會 目標：大型企業。包括零售業，批發業，代理公司 形式：在經濟日報，東方報上登廣告、寫特約撰稿讓大家了解HK100，做宣傳推廣。6、制定商鋪租金和物業管理費用7、制定給予商戶的公司注冊、稅務安排、報關等一系列服務的方案8、進行廣告、媒體的宣傳，增加造勢9、向各個單位發出招商邀請信 中期（針對小企業/個人公司）1、香港大型招商會組織中華廠商會，珠寶商會開研討會。2、廣州招商會廣東/東莞廠家，經營零售商3、上海招商會代理/經銷商 后期1、客戶資料整理及跟進2、對目標客戶進行洽談3、簽訂客戶意向書4、幫助大商戶進39、行造勢、宣傳、如安排新聞發布會等66.招商進度表招商進度表67.第第 十十 一一 章章公公 司司 介介 紹紹68.HK100HK100淮海店的商業經營管理公司淮海店的商業經營管理公司上海貿錫國際貿易有限公上海貿錫國際貿易有限公司為一家專業的商廈經營管理公司，公司中高層管理人員均具有數司為一家專業的商廈經營管理公司，公司中高層管理人員均具有數十年的商業經營管理經驗，組成了一個良好的十年的商業經營管理經驗，組成了一個良好的TEAMTEAM。貿錫國際作為著名的商廈經營管理公司，曾成功策劃并經營了貿錫國際作為著名的商廈經營管理公司，曾成功策劃并經營了SPORT100SPORT100商業品牌。商業品牌。40、SPORT100SPORT100是一家融合運動休閑、時尚購物、新是一家融合運動休閑、時尚購物、新穎設計于一體的大型運動用品連鎖店，由內地最大的零售業巨頭：穎設計于一體的大型運動用品連鎖店，由內地最大的零售業巨頭：上海第一百貨與貿錫國際聯手打造、共同組建而成，其先進的營銷上海第一百貨與貿錫國際聯手打造、共同組建而成，其先進的營銷理念和運作模式在極大程度上改造了內地的運動消費指向。自理念和運作模式在極大程度上改造了內地的運動消費指向。自9797年年首家首家SPORT100SPORT100在上海市百一店東樓開業以來，在上海市百一店東樓開業以來，SPORT100SPORT100模式已分別模式已分別在上海、北京、天津、大連、南京等全國在上海、北京、天津、大連、南京等全國1515個大型城市內建立了品個大型城市內建立了品牌連鎖分店，成為全國規模最大、品種最全的體育用品連鎖商場。牌連鎖分店，成為全國規模最大、品種最全的體育用品連鎖商場。69.