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1、第一章：項目摘要第一章：項目摘要第二章：市場分析和定位第二章：市場分析和定位一、市場環境及競爭對手的分析二、市場的定位三、市場的經營管理模式第三章：招商方案的制定和執行第三章：招商方案的制定和執行一、招商方案的擬定二、招商政策，租賃合同三、招商工作推進表四、招商過程中的應對策略第四章：商場布局的安排第四章：商場布局的安排第五章：合同的簽訂及租金，保證金的收取第五章：合同的簽訂及租金，保證金的收取第六章第六章 商場裝修標準及要求商場裝修標準及要求第七章：開業準備工作第七章：開業準備工作一、營銷工作計劃推進表二、各相關職能部門工作推進表三、安全保衛第八章：長效管理對市場內部要求的管理職能第八章：長2、效管理對市場內部要求的管理職能一、商戶管理二、財務管理三、安全保衛制度四、人事管理制度五、物業管理制度六、營銷管理七、會議制度八、企業文化安安徽徽xx（國國際際）家家居居中中心心位位于于合合肥肥市市xx，是是蜀蜀山山區區、高高新新區區、政政務務區區的的交交匯匯點點，北北鄰鄰xx（國國際際）購購物物廣廣場場，建建筑筑面面積積約約七七萬萬平平方方左左右右。占占據據著著得得天天獨獨厚厚的的地地理理優優勢勢，3公公里里商商圈圈樓樓盤盤約約有有40個個3-5公公里里的的商商圈圈范范圍圍內內共共計計有有樓樓盤盤120 家家，合合計計160家家左左右右，按按平平均均每每家家4萬萬平平方方住住房房開開發發面面3、積積計計算算，總總住住房房開開發發面面積積約約 640萬萬平平方方。這這些些開開發發的的樓樓盤盤平平均均售售價價都都在在3500-4500元元/平平方方左左右右，面面對對著著的的主主要要購購房房消消費費群群體體是是合合肥肥市市中中高高收收入入人人群群，（知知識識分分子子，老老板板，企企事事業業機機關關公公務務人人員員等等），但但是是由由于于商商業業不不發發達達，居居住住配配套套商商業業購購物物環環境境差差，這這些些樓樓盤盤平平均均入入住住率率只只在在 30%左左右右。如如果果按按平平均均每每戶戶裝裝修修400元元/平平方方計計算算，我我們們商商圈圈范范圍圍內內建建材材的的消消費費總總量量約約在4、在 25個個億億左左右右。通通過過隨隨機機抽抽樣樣問問詢詢調調查查，商商圈圈范范圍圍內內50萬萬常常住住人人口口的的消消費費者者都都對對華華府府駿駿苑苑的的商商業業充充滿滿了了期期待待，他他們們平平時時生生活活購購物物經經常常去去的的是是三三里里庵庵國國購購廣廣場場，或或是是長長江江路路四四牌牌樓樓商商業業中中心心，家家庭庭裝裝潢潢材材料料和和家家具具的的購購買買除除了了西西邊邊紅紅旗旗美美家家居居，金金三三角角建建材材城城外外，主主要要購購買買力力都都放放在在了了東東邊邊的的各各大大市市場和超市。場和超市。第一章：項目摘要第一章：項目摘要 但但是是，隨隨著著長長江江路路的的改改造造，傳傳統統5、商商業業的的逐逐步步退退出出，區區域域經經濟濟中中心心的的進進一一步步崛崛起起，從從市市場場的的布布局局來來講講，合合肥肥市市在在西西南南邊邊就就是是缺缺少少這這樣樣的的大大型型家家居居建建材材百百貨貨一一體體的的商商業業中中心心。紅紅旗旗美美家家居居和和金金三三角角建建材材城城都都在在不不久久的的將將來來面面臨臨著著租租賃賃合合同同到到期期，商商業業改改造造等等諸諸多多不不利利因因素素，鳳鳳凰凰城城家家世世界界體體量量太太小小，向向北北面面沒沒有有經經濟濟縱縱深深支支撐撐，南南二二環環上上的的望望湖湖美美家家居居主主要要還還是是要要輻輻射射濱濱湖湖新新區區，目目前前周周邊邊商商業業環環境境和6、和小小區區樓樓盤盤資資源源較較少少，預預計計需需要要2-3年年才才能能起起來來，目目前前它它的的主主要要目目標標顧顧客客還還是是在在南南面面和和西西南南面面。對對面面的的華華邦邦美美家家居居由由于于我我們們搶搶占占得得了了先先機機，被被迫迫匆匆匆匆上上馬馬，預預計計體體量量在在3.5萬萬平平方方左左右右，主主營營是是家家具具。我我們們通通過過東東邊邊的的幾幾個個主主要要的的建建材材、家家具具市市場場的的商商戶戶摸摸底底調調研研發發現現，幾幾個個大大市市場目前主要的購買力支撐點還是在西南面。場目前主要的購買力支撐點還是在西南面。xx項目投資立項明確，且已作報廣宣傳推廣，在業內已建立項目投資立項明7、確，且已作報廣宣傳推廣，在業內已建立一定輿論基礎，至目前為止，商戶對該項目地理條件、商圈一定輿論基礎，至目前為止，商戶對該項目地理條件、商圈環境和硬件描述以及房租定位等均表現出極大興趣。只要明環境和硬件描述以及房租定位等均表現出極大興趣。只要明確市場建設時間計劃，該項目招商前景看好。確市場建設時間計劃，該項目招商前景看好。合肥市目前所引進的著名家居零售商，無論世界百強百安居，合肥市目前所引進的著名家居零售商，無論世界百強百安居，或是東方家園、好美家、家福特，均在強勢入駐合肥后不久或是東方家園、好美家、家福特，均在強勢入駐合肥后不久出現經營危機。紅星美凱龍與信地集團兩大投資方之間，也出現經營危機8、。紅星美凱龍與信地集團兩大投資方之間，也已經出現了矛盾。已經出現了矛盾。xx如果改作招商引資項目，或許能解決如果改作招商引資項目，或許能解決一些問題，但外地品牌派駐團隊能否適應本地市場，其中風一些問題，但外地品牌派駐團隊能否適應本地市場，其中風險，尤其是品牌負效應對信旺華府地塊項目的品牌風險尚有險，尤其是品牌負效應對信旺華府地塊項目的品牌風險尚有待討論。待討論。該項目在硬件條件上為目前合肥所獨有，極具競爭力，相信該項目在硬件條件上為目前合肥所獨有，極具競爭力，相信在專業團隊運營下，會成為極具行業影響力和市民口碑效應在專業團隊運營下，會成為極具行業影響力和市民口碑效應的建材零售市場。的建材零售市9、場。引力墻區域，如能開辟為裝飾公司樣板間展示區，定向引入引力墻區域，如能開辟為裝飾公司樣板間展示區，定向引入合肥乃至全國著名裝飾品牌，不但可以解決空間利用問題，合肥乃至全國著名裝飾品牌，不但可以解決空間利用問題，且可進一步拓展市場服務功能。紅星美凱龍家具、建材、裝且可進一步拓展市場服務功能。紅星美凱龍家具、建材、裝飾三體合一的業態，是一個有益的經驗。在大唐（國際）家飾三體合一的業態，是一個有益的經驗。在大唐（國際）家居中心招商工作進行中，我們聽到的不僅是這些居民的呼聲，居中心招商工作進行中，我們聽到的不僅是這些居民的呼聲，還有建材商們的吶喊，希望我們的建材市場盡快開業，有的還有建材商們的吶喊，10、希望我們的建材市場盡快開業，有的到現場就要交納誠意金，說這塊地方肯定有錢賺。到現場就要交納誠意金，說這塊地方肯定有錢賺。所以說我們認為，合肥市未來新的商業中心將會所以說我們認為，合肥市未來新的商業中心將會“贏在望潛贏在望潛板塊板塊”“贏在贏在xx”。安徽安徽xx（國際）家居中心項目收益前景展望（國際）家居中心項目收益前景展望：(依據培育期三年，租金均價依據培育期三年，租金均價35/平方計算，裝修期平方計算，裝修期3個月個月)1）租金的收益三年預計）租金的收益三年預計7000萬（萬（=35元元60000平方平方 33個月）個月）2）質量保證金的占用（市場只要一直存在，占用期就有多長）質量保證金的11、占用（市場只要一直存在，占用期就有多長）300-500萬萬3）可以進行集中收款，資金長期循環占用）可以進行集中收款，資金長期循環占用10-15天天,預計預計50-100萬萬4）管理運營費用較低，三年預計需要）管理運營費用較低，三年預計需要1500萬萬5）商業地產價值的提升，銀行融資額加大（說明）商業地產價值的提升，銀行融資額加大（說明）6）市場外圍廣告牌的收入）市場外圍廣告牌的收入80-100萬萬7）三年期滿可以進行商鋪融資銷售后返租，潛山路沿街三層按均價）三年期滿可以進行商鋪融資銷售后返租，潛山路沿街三層按均價1.5萬萬/平方銷售計算可以獲得房屋銷售收益平方銷售計算可以獲得房屋銷售收益2.412、億，預計租金單價億，預計租金單價3年年后可以上升到后可以上升到50-70元元/平方，平方，年租金收益年租金收益保守預計可以達到：保守預計可以達到：4300萬萬8)預計招商過程中先期每戶可以收誠意金預計招商過程中先期每戶可以收誠意金1-2萬萬/戶戶,預計商戶預計商戶300戶，戶，總計可以收總計可以收350萬萬-500萬，后期該誠意金轉為質量保證金萬，后期該誠意金轉為質量保證金我們制定的目標：立足合肥，面向安徽，走向全國連鎖化發展，為我們制定的目標：立足合肥，面向安徽，走向全國連鎖化發展，為xx的后續發展提供源源不斷的后備資金的后續發展提供源源不斷的后備資金。一、市場環境及競爭對手的分析一、市場環13、境及競爭對手的分析市場環境市場環境有利因素分析：有利因素分析：周邊半徑周邊半徑5公里商圈范圍約公里商圈范圍約160個新樓盤個新樓盤與大唐（國際）商業廣場（與大唐（國際）商業廣場（ShoppingMall）的互補性（合肥是第）的互補性（合肥是第一家）一家）目標消費群體的收入水平和消費水平在合肥屬中高檔目標消費群體的收入水平和消費水平在合肥屬中高檔西南面沒有大型的建材家居市場，消費需求比較強烈，經濟支撐點西南面沒有大型的建材家居市場，消費需求比較強烈，經濟支撐點比較強。比較強。不利因素分析：不利因素分析：公共交通情況不是太好，線路太少公共交通情況不是太好，線路太少商場自身結構有一定的制約性，局限性14、商場自身結構有一定的制約性，局限性商業網要有一定的培育期商業網要有一定的培育期競爭對手情況分析競爭對手情況分析（知己知彼，百戰不殆）（知己知彼，百戰不殆）第二章：市場分析和定位第二章：市場分析和定位競爭對手情況分析競爭對手情況分析（知己知彼，百戰不殆）（知己知彼，百戰不殆）競爭對手情況分析競爭對手情況分析（知己知彼，百戰不殆）（知己知彼，百戰不殆）二、市場的定位二、市場的定位 1）中檔、中高檔精品建材市場）中檔、中高檔精品建材市場 2）要求像紅星美凱龍一樣的集中管理）要求像紅星美凱龍一樣的集中管理（形象統一；售前、售中、售后統一）（形象統一；售前、售中、售后統一）3）建立自己特色）建立自己特色15、-“時尚、綠色、環保、健康時尚、綠色、環保、健康”4）樹立平價形象、打服務牌，品牌牌）樹立平價形象、打服務牌，品牌牌三、市場經營管理的指導方針：三、市場經營管理的指導方針：市場統一管理，統一經營，統一形象市場統一管理，統一經營，統一形象 突出經營品牌特色、突出經營品牌個性突出經營品牌特色、突出經營品牌個性一、招商方案的擬定一、招商方案的擬定 商戶登記預約商戶登記預約目標商戶調研、分析目標商戶調研、分析建立檔案管理建立檔案管理 符合市場定位符合市場定位 商戶預約、簽定誠意金合同商戶預約、簽定誠意金合同 簽定正式合同（繳納租金、保證金、物管費用、安全保證金、裝修簽定正式合同（繳納租金、保證金、物管16、費用、安全保證金、裝修保證金）保證金）簽裝修協議簽裝修協議 進場裝修進場裝修驗收合格驗收合格出樣開業出樣開業第三章：招商方案的制定和執行第三章：招商方案的制定和執行二、招商政策，租賃合同二、招商政策，租賃合同 1）招商政策）招商政策 a.公攤面積擬準備按公攤面積擬準備按1.25或或1.3 b.租金政策：租金政策：35元元/m2均價均價 c.租金、物管等可以一定性收取的費用一年一交租金、物管等可以一定性收取的費用一年一交 2）租賃合同）租賃合同 a.誠意金合同誠意金合同 b.鋪位租憑合同鋪位租憑合同 c.物業管理合同物業管理合同 d.安全協議安全協議三、推進表三、推進表 1）招商工作分時間段完成17、工作的任務）招商工作分時間段完成工作的任務 2）營銷推進表）營銷推進表四、招商過程中的應對策略四、招商過程中的應對策略 1）開業時期的變化）開業時期的變化 2）市場競爭的威脅）市場競爭的威脅 3）市場的輿論導向）市場的輿論導向 4）商戶身身的變化（有替補、有預警）商戶身身的變化（有替補、有預警）一、經過初步規劃，現在擬定兩個方案以備選：一、經過初步規劃，現在擬定兩個方案以備選：第一套方案：第一套方案：地下一層賣場經營地下一層賣場經營 衛浴（潔具、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、衛?。嵕?、梳理柜、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、衛浴五金）瓷磚、地板、木門、櫥柜、木門水槽、衛浴五金）瓷磚、地板、木門、18、櫥柜、木門/套裝門套裝門/防盜門、防盜門、樓梯樓梯門面經營門面經營 板材板材 油漆涂料油漆涂料 五金五金/電工電料電工電料 大理石大理石 玻璃玻璃第一層經營第一層經營 品牌衛浴、品牌衛浴、家居園藝家居園藝/飾品、軟體家具（床墊、沙飾品、軟體家具（床墊、沙發、軟床）發、軟床）第二層經營第二層經營 品牌家具、窗簾、燈飾品牌家具、窗簾、燈飾/花燈、藤制家具花燈、藤制家具第三層經營第三層經營 品牌家具、移門衣帽間品牌家具、移門衣帽間第四章：商場布局的安排第四章：商場布局的安排第二套方案：第二套方案：地下一層賣場經營地下一層賣場經營 瓷磚、地板、木門、櫥柜、木門瓷磚、地板、木門、櫥柜、木門/套裝門套裝門19、/防盜門、防盜門、樓梯樓梯門面經營門面經營 板材板材 油漆涂料油漆涂料 五金五金/電工電料電工電料 大理石大理石 玻璃玻璃第一層經營第一層經營 品牌衛浴、衛?。嵕摺⑹崂砉?、淋浴房、浴缸、品牌衛浴、衛?。嵕摺⑹崂砉?、淋浴房、浴缸、蒸汽房、水槽、衛浴五金）、家居園藝蒸汽房、水槽、衛浴五金）、家居園藝/飾品飾品第二層經營第二層經營 移門衣帽間、梳理柜移門衣帽間、梳理柜第三層經營第三層經營 窗簾、燈飾窗簾、燈飾/花燈花燈二、一方案、第二方案可操作性及銜接性二、一方案、第二方案可操作性及銜接性為了防止來自建材市場的內部的不可預測性變動而制定為了防止來自建材市場的內部的不可預測性變動而制定 三、每一個20、方案需商戶的數量及來源、目前已有意向商戶情況三、每一個方案需商戶的數量及來源、目前已有意向商戶情況分析及分析及 招商前景和趨勢分析招商前景和趨勢分析 方案方案1需商戶約需商戶約350-400戶戶 方案方案2需商戶約需商戶約300戶商戶戶商戶主要來源與合肥市各大建材和家居市場主要來源與合肥市各大建材和家居市場招商中心現登記有效客戶資料招商中心現登記有效客戶資料150戶戶,所需面積約所需面積約28640平方米平方米一一.租金預算及流轉流程租金預算及流轉流程 1）租金）租金 2）保證金）保證金 3）物管費）物管費 4）保證金）保證金 5）裝修安全押金）裝修安全押金第五章：合同的簽訂及租金，保證金的收21、取第五章：合同的簽訂及租金，保證金的收取制定裝修要求、制定現場管理的各項制度（安全、規范、時效）制定裝修要求、制定現場管理的各項制度（安全、規范、時效）簽訂裝修協議（約定時間，約定裝修要求，簽訂安全協議）簽訂裝修協議（約定時間，約定裝修要求，簽訂安全協議）第六章第六章 商場裝修標準及要求商場裝修標準及要求一、營銷工作計劃及推進表一、營銷工作計劃及推進表 1）制定開業營銷方案）制定開業營銷方案 2）制定開業營銷推進表）制定開業營銷推進表 3）同政府相關職能部門取得相應開業的資格證書和支持）同政府相關職能部門取得相應開業的資格證書和支持（消防、工商、稅務、質檢、政府）（消防、工商、稅務、質檢、政府22、）4）制定開業各相關職能部門的推進表）制定開業各相關職能部門的推進表二、各相關職能部門工作推進表（附件）二、各相關職能部門工作推進表（附件）三、安全保衛三、安全保衛第七章：開業準備工作第七章：開業準備工作一、商戶管理一、商戶管理 1）上下班考勤制度）上下班考勤制度 2）統一收款制度）統一收款制度 3）價格承諾制度）價格承諾制度 4）服裝統一制度）服裝統一制度 5）培訓制度（商戶）培訓制度（商戶）二、財務管理二、財務管理三、安全保衛制度三、安全保衛制度 開門、關門、值班開門、關門、值班 消防、突發事件應急處理制度消防、突發事件應急處理制度第八章：長效管理對市場內部要求的管理職能第八章：長效管理對23、市場內部要求的管理職能四、人事管理制度四、人事管理制度 制定各部門責權利的制度制定各部門責權利的制度 各部門考核規定、獎懲制度各部門考核規定、獎懲制度 各部門的培訓各部門的培訓 各部門的人力資源儲備各部門的人力資源儲備 正常的工勞管理正常的工勞管理 各流程（管理）的制定和監督實施各流程（管理）的制定和監督實施五、物業管理制度五、物業管理制度 要求用電、水、設備、衛生維修各項制度的建立要求用電、水、設備、衛生維修各項制度的建立六、營銷管理六、營銷管理 制定總體營銷計劃，依據全年的市場發展規劃和目標制定總體營銷計劃，依據全年的市場發展規劃和目標 列出大的活動計劃，營銷費用預算列出大的活動計劃，營銷24、費用預算 要學會要學會“以節興店以節興店”的宗旨，沒有節日創造節日，推陳出新，的宗旨，沒有節日創造節日，推陳出新，全民營銷理念的推行全民營銷理念的推行七、會議制度七、會議制度 制定長效穩定的會議制度，加強各部門內部及各部門之間的制定長效穩定的會議制度，加強各部門內部及各部門之間的 溝通，保證溝通，保證*暢通，提高工作效率。暢通，提高工作效率。八、企業文化八、企業文化 人事部門及營銷部門要制定標準的管理手冊及營銷手冊，導人事部門及營銷部門要制定標準的管理手冊及營銷手冊，導入企業入企業CI的標準的標準企業的整體形象為企業的擴張做好準備工作企業的整體形象為企業的擴張做好準備工作目標：立足合肥，面向安徽，走向全國連鎖化發展目標：立足合肥，面向安徽，走向全國連鎖化發展謝謝賞鑒謝謝賞鑒xx國際家居中心國際家居中心制作人制作人xx聯系方式聯系方式x