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1、成都市xx商場土地開發項目計劃書報告/2010年計劃書內容2009-5/國務院部分基建項目和商品住房項目的資本金比例被調低，而部分“兩高一資”項目的資本金比例則被調高。其中值得注意的是，普通商品住房項目投資的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%。商品房項目資本金比例下調極大地緩解了開發商資金鏈緊繃的問題，對房地產市場回暖起到促進作用，并影響到房地產下半年的走勢。2009-11/央行強調，將繼續實施適度寬松的貨幣政策，妥善處理保持經濟平穩較快發展、調整經濟結構和管理好通脹預期之間的關系，防范化解金融風險，提高金融可持續支持經濟發展的能力。引導貨幣信貸合理增長；合理把握信貸投放節奏，增強2、信貸支持經濟發展的均衡性和可持續性，維護金融體系穩定；發展金融市場，促進民間直接投資；2009-12/國家稅務總局自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；此次細則對5 年內普通型住房采用差額征收,保護自住性需求的意圖明顯,而針對5 年以外的非普通類住宅則仍按照差額征收營業稅,體現了持續打擊投機性需求的決心。08年在全球金融危機影響下，房地產行業出現大幅跌落；通過政策宏觀調控且前期抑制的消費力，實現09年的持續熱銷，隨之出現價格的3、快速上漲，促使政策針對抑制價格上漲速度過快出臺一系列措施，從而出現近期一線城市成交下降的波動。一、2010年房地產市場政策分析2009年政策回顧一、2010年房地產市場政策分析政府打出“組合拳”，在調控措施頻出的背景下，住宅產業政策高壓已經形成。2010.2-32010.2.20 銀監會正式發布流動資金貸款管理暫行辦法；2010.2.20 個人貸款管理暫行辦法出臺；2010.3.8 關于加強房地產用地供應和監管有關問題通知出臺；2010.12010.1.10 關于促進房地產市場平穩健康發展的通知出臺；2010.1.12 央行宣布上調存款類存款準備金率0.5個百分點；2009.122009.124、.92009.12.17個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年；開發商拿地首付款丌得低于全部土地出讓款的50%；2009.12.23 關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知 出臺；“4.15”新政新政新政出臺背景成交量時間2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 成交量變化成交價格走勢927利空政策出臺收緊二套房貸及土地政策,火爆樓市快速降溫08年6月利好策出臺振興樓市,政府補貼購房,5變2的營業稅09年1月利好策出臺放寬二套房信貸,7折利率正式執行及土地寬限政策09年底利空政策國四條,收緊二套房貸抬高開發商門檻,營業稅2變510年4月利空政策銀行取消7折利率及改善住房優惠5、,提高二套房貸5成首付及1.1倍利率從幾次政策轉向均對樓市產生重大方向性變化，目前政策基調已十分明亮即保量穩價保量穩價，嚴厲打擊樓市投資、投機行為嚴厲打擊樓市投資、投機行為，保證首置客戶需求保證首置客戶需求預計未來成交量將出現一定幅度下滑，但成交價格將平穩發展，即量跌價穩態勢從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房價在從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房價在未來不可能大幅下降。未來不可能大幅下降。樓政市府房價高企房價高企調控出臺成交量回落房價反彈房價反彈開發商投資熱情遇冷開發商市場供需失衡市場供需失衡貨幣貶值貨幣貶值一、2010年房地產市場政策分析房價發展預測政策層6、面 政策的走向很大程度上影響市場走勢，但目前房地產行業作為國家經濟增長及地方財政的支撐點，且有剛性需求存在，總體向好趨勢在近年是不會改變的，但是短期內受到政策影響較大，部分一線城市出現觀望態勢。經濟層面 成都經濟處于高速發展階段，平均房價位于全國中等狀態，但GDP增長率遠高于全國平均水平，居民人均可支配收入等消費力指標保持快速增長，為房地產行業發展提供有力的消費支撐。規劃層面 作為內陸城市，處于川渝經濟圈龍頭地位，潛力巨大；成都市四大交通樞紐實現中心城與周邊組團逐漸融為一體，且因地鐵的開通將躍上新的高速發展期，項目處于城市重點發展方向中，未來發展力度較大。市場層面 本案xx十字路口，土地資源的7、稀缺性是顯而易見的，目前該板塊商品住宅去化周期僅4個月，相對較快，均價處于城東區域較高水平。受區域發展因素的制約，目前區域內無高端成型辦公物業、中高檔大型商業物業和高端酒店，是市場的空白點。一、2010年房地產市場政策分析市場發展預測重要啟示：根據政策基調看，未來樓市中端產品風險較大，而針根據政策基調看，未來樓市中端產品風險較大，而針對首置的經濟型產品與終極置業的高端產品政策影響較弱對首置的經濟型產品與終極置業的高端產品政策影響較弱;國家確認西部大開發的戰略意義并加大投資力度國家確認西部大開發的戰略意義并加大投資力度.就歷次調控均未對商業物業作出任何限制，可見中央就歷次調控均未對商業物業作出任8、何限制，可見中央政府對能持續產生經濟效益的商業體持保護和支持態度。政府對能持續產生經濟效益的商業體持保護和支持態度。因此，政策對商業物業不會產生影響，樓市投資客群因此，政策對商業物業不會產生影響，樓市投資客群必將轉向商業物業投資，為商業物業發展商提供了巨大的必將轉向商業物業投資，為商業物業發展商提供了巨大的商機與空間。商機與空間。一、2010年房地產市場政策分析二、項目介紹宗地土地經濟指標總占地面積：15畝容積率：8.5（暫定，可上調）土地性質：商業用地可單獨開發，也可做項目擴容開發，市規劃局已有初步方案，如擴容約達到50-90畝的開發面積。宗地形狀規則，現有現地表建筑面積1.63萬平米，主體9、為“xx大廈”和“xx家具商場”。項目整體經濟指標二、項目介紹 宗地處于成都市中心城區，東風路與一環路交接口內側，該地塊三面臨街，其中兩面臨主干道。項目地塊所在地宗地土地位置二、項目介紹項目四至xx大廈家具商場成都飯店中國電信成都嬌子音樂廳為地塊所在處為地塊所在處地塊周邊商業氛圍成熟。地塊周邊商業氛圍成熟。與成都飯店、嬌子音樂與成都飯店、嬌子音樂廳相對望；毗鄰著名的廳相對望；毗鄰著名的春熙路、紅星路步行街春熙路、紅星路步行街、王府井百貨、太平洋、王府井百貨、太平洋百貨、蜀都大道、東大百貨、蜀都大道、東大街和各大型休閑娛樂場街和各大型休閑娛樂場所。所。地理位置非常優越，辦地理位置非常優越，辦公、10、交通出行和生活購公、交通出行和生活購物都很方便。物都很方便。二、項目介紹項目交通一環路：項目通向其他區域的主要交通干道，主要行駛車輛為轎車、公交車、小型貨車等車輛。xx路：為項目通向“紅星路”、“春熙路”最為快捷的通道。，主要行駛車輛為轎車、公交車、小型貨車等車輛。大交通環境：位于成都市一環路主干道內側，成渝高速的交通要道，及地鐵2號線出口附近。小交通環境：是東門方向到市中心必經要道，距離繁華商業街春熙路僅1.5公里（3分鐘車程/步行10分鐘），距離天府廣場3公里；與成都人文景觀“大慈寺”僅3分鐘步行距離；距離成都景觀標志電視塔僅4-5分鐘步行時間；離上海世貿集團正在整理開發的600畝土地也只11、有5分鐘步行距離；距離東大街（西部金融一條街）僅5分鐘步行時間，交通極其方便。金沙車站成仁公交站桂溪公交站火車北站全興路十陵鎮污水處理廠機車車輛廠五桂橋公交站雙流機場至華陽和平小區項目區域公交站密布，步行距離內分布有約20條公交路線，通往全城各個區域，公共交通方便快捷。公共交通私家車交通項目臨近一環、二環、xx路、玉雙路以及東大街延線等交通干線，私家車交通便利性高。二、項目介紹項目交通二、項目介紹項目區域空氣質量成都市城區空氣質量日報（成都市城區空氣質量日報（2010.02.21）成都市環境監測中心站成都市環境監測中心站區域API指數首要污染物空氣質量等級錦江區69可吸入顆粒物良青羊區75可吸12、入顆粒物良金牛區73可吸入顆粒物良武侯區78可吸入顆粒物良成華區64可吸入顆粒物良高新區67可吸入顆粒物良中心城區(平均)71可吸入顆粒物良附：API指數即：空氣污染指數。其主要分級標準如下：一級，API小于50，空氣質量優；二級，API51100，空氣質量良好；三級，API101150，為輕微污染；API151200，為輕度污染；四級，API201300，為中度污染；五級，API大于300，為重污染；項目處于錦江區。根據成都市環境監測中心站環境質量監控：2010年1月22日-2月21日（共31天），錦江區區域空氣質量優良(API100)的天數為28天，輕度污染為3天，環境空氣質量達標率為9013、%；三、項目前期運做完善股權收購對項目的開發前景及周邊市場，做了全面的調查分析。對目標公司的財務經營現狀、職工明細、資產清單及歷史由來等做了全面深入的調查了解。對目標公司股權擁有人及對應資產的合法性、有效性、真實性核查完成。完善了股權交易，結合上述工作了解情況，在公證處簽定全面收購股權協議，預防了收購中的法律風險，保證了對該項目的絕對控制權。該土地為“春熙路片區”內的上好地段，也為后期項目如要做擴容開發占據了戰略至高點，達到了戰略上的排他性。三、項目前期運作資金平臺依托資金平臺，能加快項目順利實施。按每年確定的投資回報率獲得項目投資收益，到期后歸還投資本金。每年終獲得項目股權收益，直至合作結束14、。投資回報入股形式合作方式合作方式建議資金方派人監督管理使用資金，以保證資金的合理使用。建議資金方派人監督管理使用資金，以保證資金的合理使用。三、項目前期運做有效的經營管理團隊xx先生：公司總經理xx先生曾就職于上海第四建筑工程公司。中國房地產學會理事成都市房地產協會理事成都市建設與開發協會理事四、項目收益分析項目技術指標項目技術經濟指標表項目技術經濟指標表項目項目指標指標備注備注總出讓面積（）10,000.0515.00土地出讓面積（）10,000.05容積率8.5暫定，可上調總建筑面積（）85,000車位比0.80總建筑面積（）85,000地上建筑面積（）85,000寫字樓建筑面積（）4915、,000商業建筑面積（）36,000公共配套用房面積（）200可售住宅面積（）49,000可售商業面積（）36,000四、項目收益分析項目成本測算項目總成本：預計投入10.8億序號項目名稱每計算單位單位計算數量或基數總計(萬元)1土地取得費用 30,000.00 地價款 2,000.00 畝 15.00 30,000.00 2勘查設計和前期工程費 40.00 元/平米 85,000.43 340.00 3工程費用 46,205.43 地下室 2,500.00 元/平米 20,000.00 5,000.00 地上建安工程 2,000.00 元/平米 85,000.00 17,000.00 水電工16、程 180.00 元/平米 105,000.00 1,890.00 景觀工程 30.00 元/平米 85,000.00 255.00 弱電系統 100.00 元/平米 85,000.00 850.00 高速電梯 320.00 12.00 0.38 自動扶梯 50.00 10.00 0.05 中央空調 360.00 元/平米 85,000.00 3,060.00 消防工程 400.00 元/平米 105,000.00 4,200.00 玻璃幕墻 1,200.00 元/平米 85,000.00 10,200.00 裝修 2,000.00 元/平米 18,750.00 3,750.00 4開發間接費17、 9,108.40 8%元/月113855 9,108.40 5加計15%萬元 125,241.00 18,786.15 6銷售費用 3,566.80 2%總銷售額 3,566.80 7 7項目總成本項目總成本萬元萬元 108,006.79 108,006.79 四、項目收益分析項目成本測算項目凈利潤：預計3.15億8項目銷售收入萬元 178,340.00 商業用房 36,000.00 元 25,000.00 90,000.00 寫字樓 49,000.00 元 17,000.00 83,300.00 地下車庫 12.00 420.00 5,040.00 11銷售稅費5.75%萬元 10,25418、.55 12毛利 60,078.66 13土地增值稅30%18,023.60 土地增值稅可扣除部分 118,261.34 增值額 60,078.66 增值額占扣除部分的比例50.80%14所得稅前利潤 42,055.07 15企業所得稅25%10,513.77 1616所得稅后利潤所得稅后利潤 31,541.30 31,541.30 17總成本利潤率38.94%18總成本凈利率29.20%企業目標企業目標發展建議發展建議實現合理利潤，一般開發商的利潤在20-25%之間（全額投資計算）；快速回籠資金，規避市場風險，利潤縮減為15-20%；樹立項目品牌，衍生公司品牌。通過上述分析，目前市場健康發展，經濟良好運行，房地產項目是目前最具投資意義的行業；短期受政策影響小幅度波動，長期向好。根據保守原則的投資測算，項目凈收益為3.15億，總成本凈利率為29.2%，已獲取了較好的收益。爭取更高的建設指標，進一步降低樓面地價成本，創造更大的利潤空間。五、項目結論Thanks報告/2010