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1、萬(wàn)科新榆公館 五期、七期產(chǎn)品定位 謹(jǐn)呈：沈陽(yáng)萬(wàn)科 世聯(lián)地產(chǎn)沈陽(yáng)分公司 2008.10.05 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們定位的本體是什么？我們定位的本體是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 金陽(yáng)街遲遲未見(jiàn)動(dòng)工，三好橋改道， 沈營(yíng)路封路，三年來(lái)，新榆公館的土地 屬性沒(méi)有太大的改善； 新榆公館的產(chǎn)品從低密度的花園洋房 變成了以高層為主的產(chǎn)品，產(chǎn)品舒適度 在下降； 新榆公館位于奧體板塊與渾南南部板 塊交界處，而且客戶大多數(shù)來(lái)自于沈河 與和平，本項(xiàng)目與奧體板塊的項(xiàng)目有直 接的競(jìng)爭(zhēng)，而本項(xiàng)目在區(qū)位和交通上存 在非常明顯的劣勢(shì)； 新榆公館的土地和區(qū)位屬性在未來(lái)一兩年內(nèi)也不會(huì)有太大的改新榆公館的土地和區(qū)位屬性在未來(lái)2、一兩年內(nèi)也不會(huì)有太大的改 善，項(xiàng)目遭遇的競(jìng)爭(zhēng)卻非常大善，項(xiàng)目遭遇的競(jìng)爭(zhēng)卻非常大 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 五期 七期 五期、七期位于小區(qū)周邊，無(wú)法在形象上給與項(xiàng)目更多的支撐，五期、七期位于小區(qū)周邊，無(wú)法在形象上給與項(xiàng)目更多的支撐， 承載的只是完善項(xiàng)目的居住空間，和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的使命承載的只是完善項(xiàng)目的居住空間，和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的使命 高層的規(guī)劃，景觀的劣勢(shì)，噪音的影響，區(qū)位價(jià)值提升緩慢，使得五期、七期 的可塑性不強(qiáng)，如何合理的整合資源，打造合適產(chǎn)品，是五期、七期的關(guān)鍵； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 我們定位主要解決的問(wèn)題是什么？我們定位主要解決的問(wèn)題是什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 資料來(lái)源：世聯(lián)模型 ？ 3、R1R1 非期望結(jié)果 由特定情境導(dǎo)致 的特定結(jié)果 R2R2 期望結(jié)果不 喜歡某一結(jié)果， 想得到其它結(jié)果 S=S=情境情境 C=R1,R2C=R1,R2 Q=Q=如何從如何從R1R1到到R2R2 我們通過(guò)我們通過(guò)S S- -CC- -QQ金字塔基本結(jié)構(gòu)來(lái)界定和分析問(wèn)題金字塔基本結(jié)構(gòu)來(lái)界定和分析問(wèn)題 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 S S：情境（：情境（situationsituation） 項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)）項(xiàng)目背景事實(shí)（項(xiàng)目、客戶、市場(chǎng)） 萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的新榆公館已經(jīng)積累了前幾期的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，沈陽(yáng) 客戶認(rèn)可度高，五期、七期為后期開(kāi)發(fā)； 五期和七期位于小區(qū)邊緣，土地資源無(wú)強(qiáng)勢(shì)牽引優(yōu)勢(shì)，周邊環(huán)境、 景觀等外在因素上還存在硬傷； 新榆公館渾南腹地的區(qū)位價(jià)值提升不明顯，周邊配套的成熟度差， 與奧體板塊的競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈； 淡勢(shì)大環(huán)境，客戶觀望情緒濃，區(qū)域供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)積累； 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 R