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1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學房地產(chǎn)經(jīng)濟學 - 房地產(chǎn)估價房地產(chǎn)估價 1.概述 估價的概念、必要性 2.房地產(chǎn)估價理論基礎 估價原則、基本程序 3.房地產(chǎn)估價方法 比較法、成本法、收益法、假設開發(fā)法、路線價法 1.概 述 1.1房地產(chǎn)估價概念 所謂房地產(chǎn)估價，是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的， 遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn) 價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。 評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對 某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數(shù)不動產(chǎn)評估 的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定2、義為某一財產(chǎn)在一 個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。 房地產(chǎn)估價=科學+藝術 1.2房地產(chǎn)估價的必要性 不動產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。 房地產(chǎn)交易的需要 房地產(chǎn)抵押的需要 房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰?房地產(chǎn)稅收的需要 房地產(chǎn)征用補償?shù)男枰?* 房地產(chǎn)市場信息的缺失影響房地產(chǎn)市場功能的發(fā)揮 2.房地產(chǎn)估價基本理論 2.1基本原則 合法原則 要以 估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法 處分等方面。 *合法產(chǎn)權應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件為依據(jù)。 國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項權 利證明書、房屋所有權證、房屋共有權證、房屋他3、項權證。 集體國有；行政劃撥有償出讓；違法占地合法占地；違章建筑合法建筑； *合法使用應以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值。 *合法處分應以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方 式為依據(jù)。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來估價。 最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的最高最佳使用為前提進行。 *最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用， 這也是合法原則的要求。 *最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度 *法律上的許可性、技術上的可能性、經(jīng)濟上的可行性 *保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜 合。（最常見的是第二種和第三種的組合） 替代原則要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供