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1、地產(chǎn)公司地產(chǎn)項(xiàng)目成本測(cè)算編制作業(yè)指導(dǎo)書編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號(hào): ESZAQDGF001 編 制： 審 核: 批 準(zhǔn)： 發(fā) 布： 二XX年X月目錄1 目的31.2規(guī)范工作流程，推進(jìn)成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化32 適用范圍33 定義34 職責(zé)44.1地產(chǎn)子公司成本部門44.2 地產(chǎn)子公司其他職能部門44.3 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部成本組：45 工作過程和要求46 支持性文件56.1 工程成本管理與監(jiān)控程序57 相關(guān)記錄及表格5 成本測(cè)算編制作業(yè)指導(dǎo)書1 目的1.1合理確定成本，有效配置成本資源，提升產(chǎn)品價(jià)值，實(shí)現(xiàn)投資效益； 1.2規(guī)范工作流程，推進(jìn)成本管理作業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化 2 適用2、范圍集團(tuán)地產(chǎn)子公司（控股公司）的所有地產(chǎn)項(xiàng)目的成本測(cè)算工作3 定義3.1成本測(cè)算：在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃，成本測(cè)算是項(xiàng)目在開發(fā)過程中成本控制的主要依據(jù)，也是確定成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件。3.2成本測(cè)算版本：成本測(cè)算按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動(dòng)態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。通常，成本測(cè)算分為以下第一版至第四版四個(gè)主要版本，除此之外的版本為其他版。第一版，可研成本測(cè)算（也稱成本估算），在項(xiàng)目可行性研究階段編制，作為可行性研究的一部分，供三方統(tǒng)一的可行性研究報(bào)告聽證會(huì)評(píng)審；定稿時(shí)間為可行性研究報(bào)告聽證會(huì)通過時(shí)間，經(jīng)審批后其數(shù)值為項(xiàng)目成本3、控制的預(yù)控目標(biāo)，版號(hào)為1.0第二版，策劃測(cè)算，項(xiàng)目策劃階段編制，作為項(xiàng)目經(jīng)營策劃報(bào)告的一部分，供經(jīng)營策劃報(bào)告聽證會(huì)評(píng)審；定稿時(shí)間為經(jīng)營策劃報(bào)告聽證會(huì)通過時(shí)間，版號(hào)為2.0；評(píng)審結(jié)果若與1.0版不同，其數(shù)值為預(yù)控目標(biāo)調(diào)整值。第三版，方案成本測(cè)算，在設(shè)計(jì)管理階段的方案設(shè)計(jì)階段編制，作為實(shí)施方案的一部分，供設(shè)計(jì)方案聽證評(píng)審；定稿時(shí)間為設(shè)計(jì)方案聽證會(huì)通過時(shí)間，經(jīng)審批后，其數(shù)值為項(xiàng)目成本控制的正式目標(biāo)，版號(hào)為3.0 第四版，景觀成本測(cè)算，在設(shè)計(jì)管理階段的景觀概念方案設(shè)計(jì)階段編制，作為景觀概念方案的一部分，供景觀概念方案聽證會(huì)評(píng)審；定稿時(shí)間為景觀概念方案聽證會(huì)通過時(shí)間；版號(hào)為4.0。評(píng)審結(jié)果若與3.0版不4、同，其數(shù)值為正式目標(biāo)調(diào)整值。 其他版，除第一版至第四版之外、根據(jù)需要編制的成本測(cè)算，其版號(hào)是：小數(shù)點(diǎn)前一位為上次測(cè)算的主要版本版號(hào)第一位，小數(shù)點(diǎn)后一位按順序從1開始編碼；例如第三版測(cè)算之前編制的對(duì)第二版測(cè)算的調(diào)整，編號(hào)依次為2.1、2.2等等。其他版成本測(cè)算若經(jīng)過集團(tuán)的評(píng)審、審批，其結(jié)果若與前一版不同版，其數(shù)值均作為預(yù)控目標(biāo)或正是目標(biāo)的調(diào)整值。4 職責(zé)4.1地產(chǎn)子公司成本部門 編制成本各階段成本測(cè)算及相關(guān)文件；4.2 地產(chǎn)子公司其他職能部門 提供成本測(cè)算所需的項(xiàng)目開發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、營銷等方面的資料和數(shù)據(jù)，提供測(cè)算所需數(shù)據(jù)支持，共同確認(rèn)測(cè)算結(jié)果；4.3 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部成本組： 對(duì)成本測(cè)算的編制制5、定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，為地產(chǎn)子公司編制成本測(cè)算提供技術(shù)指導(dǎo)5 工作過程和要求5.1四個(gè)三方統(tǒng)一的聽證會(huì)所需的成本測(cè)算，應(yīng)在聽證會(huì)日期前的10個(gè)工作日之前完成并提交集團(tuán)；其他測(cè)算編制時(shí)間視成本管理工作需要而定，但必須遵守“先算后干”的原則；5.2 編制之前，編制人應(yīng)協(xié)助和提請(qǐng)相關(guān)業(yè)務(wù)部門，如設(shè)計(jì)部、營銷部、開發(fā)部等，收集和準(zhǔn)備編制測(cè)算所需的依據(jù)性資料；各階段成本測(cè)算編制所需的主要資料、數(shù)據(jù)見成本測(cè)算編制依據(jù)表格；5.3所有成本測(cè)算均應(yīng)按集團(tuán)統(tǒng)一的成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表編制，并保持EXCEL格式。測(cè)算表中所有非原始數(shù)據(jù)，即由本工作表或其他工作表的數(shù)據(jù)計(jì)算得出的數(shù)據(jù)，應(yīng)保留其計(jì)算公式；各成本測(cè)算的內(nèi)容，應(yīng)包括但可不限6、于成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表中所包含的工作表；5.4測(cè)算中，應(yīng)根據(jù)相應(yīng)階段確定的所有建造內(nèi)容確定成本測(cè)算指標(biāo)，數(shù)量，計(jì)算各單項(xiàng)、各單體的成本，并在表中備注各指標(biāo)數(shù)據(jù)的依據(jù)、所包涵內(nèi)容。各階段成本測(cè)算的深度、分項(xiàng)的綜合程度可以隨設(shè)計(jì)的不同而不同，但必須涵蓋所有建造的內(nèi)容。5.5 各單體、單項(xiàng)成本的計(jì)算完成后，匯總出成本和相應(yīng)銷售面積指標(biāo)。即使本次測(cè)算是因局部變更所作調(diào)整，也需計(jì)算出總成本。不可預(yù)見費(fèi)應(yīng)列在總成本之外，作為對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，項(xiàng)目實(shí)施過程中，經(jīng)集團(tuán)同意方可動(dòng)用。5.6 對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，如果條件許可，盡可能編制總體的成本測(cè)算，在總體測(cè)算基礎(chǔ)上編制分期成本測(cè)算，并在各期之前合理分?jǐn)傆嘘P(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、7、配套設(shè)施的費(fèi)用。若無法一次性編制，地產(chǎn)子公司應(yīng)按集團(tuán)要求（包括經(jīng)營和成本控制方面要求），編制項(xiàng)目的分期成本控制目標(biāo)，5.7 測(cè)算中，除做一般性計(jì)算外，應(yīng)對(duì)認(rèn)真考察花費(fèi)較多的分項(xiàng)工程、部位，抓住成本控制的重點(diǎn)關(guān)注指標(biāo)和主要環(huán)節(jié)（參見成本控制要素及參考指標(biāo)），特別是一些超過常規(guī)的營銷需求，規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)，必要時(shí)應(yīng)編制價(jià)值分析報(bào)告，報(bào)告的主要內(nèi)容和格式參見集團(tuán)模版。5.8 成本測(cè)算初步編制完成后，必須與上版目標(biāo)成本對(duì)比，如果超出成本目標(biāo)，必須有相應(yīng)的分析對(duì)比說明，并采取相應(yīng)的措施控制超額；若無法控制在上版目標(biāo)值內(nèi)，按成本目標(biāo)調(diào)整作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行；5.9 成本測(cè)算必須包括編制說明，內(nèi)容包括：編制的對(duì)8、象、范圍、編制依據(jù)、日期，對(duì)重點(diǎn)花費(fèi)項(xiàng)目、變更情況、設(shè)計(jì)營銷超常規(guī)、成本超目標(biāo)等情況的說明、暫定內(nèi)容與遺留問題等等。5.10成本測(cè)算的編制過程中，成本人員必須保持與設(shè)計(jì)、營銷的互動(dòng)溝通，深入理設(shè)計(jì)和營銷意圖，對(duì)三方統(tǒng)一的產(chǎn)品屬性表的內(nèi)容達(dá)成共識(shí)；特別是對(duì)于超常規(guī)的設(shè)計(jì)、營銷要求，在進(jìn)行價(jià)值分析和超目標(biāo)原因分析時(shí)，取得相應(yīng)的技術(shù)支持，目的是保證成本測(cè)算的合理性，實(shí)現(xiàn)資源的合理配置。測(cè)算的結(jié)果必須經(jīng)相關(guān)部門一致認(rèn)可，體現(xiàn)成本目標(biāo)共同制定、共同執(zhí)行、共擔(dān)責(zé)任的原則；5.11編制過程中集團(tuán)應(yīng)給與地產(chǎn)子公司所需的技術(shù)支持。編制完成的成本測(cè)算須經(jīng)集團(tuán)下派各地產(chǎn)子公司的成本負(fù)責(zé)人審核后，報(bào)送集團(tuán)評(píng)審。6 支持性文件6.1 工程成本管理與監(jiān)控程序7 相關(guān)記錄及表格7.1 成本測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)表7.2 價(jià)值分析報(bào)告7.3 成本測(cè)算編制依據(jù)7.4 三方統(tǒng)一的產(chǎn)品屬性表