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1、物業公司服務中心住宅房屋裝修管理作業指導書編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核: 批 準： 發 布： 二XX年X月1.目的：控制裝修行為，確保物業的完好性，保障顧客利益。2.范圍：適用于XX公司物業管理服務中心。3.職責：3.1分公司經理負責審批裝修申請和裝修方案。3.2Butler負責建立裝修管理檔案并對裝修過程進行檢查，監督整改和驗收工作。4.方法和過程控制:4.1裝修申請業主辦理裝修，Butler必須全程跟進，主動為業主裝修提供正確向導，協助業主對房屋裝修進行監管。裝修期間，Butler與每一戶業主保持每周1次溝通，通報裝修期間的情況，詢問2、業主搬家準備工作進展，聯絡感情。 .業主及施工單位或業主授權的裝修負責人需攜帶下列資料一同到物業服務中心辦理裝飾、裝修手續：填寫完成裝修申請表；業主身份證原件（查驗），施工負責人身份證原件（查驗）、復印件及小一寸彩照3張；裝修施工單位營業執照、資質證書（驗原件復印件（加蓋公章）；裝修方案，設計圖紙（平面圖、立面圖、水電施工圖等）；非業主的住宅使用人，還須提交經業主簽署的書面授權委托書，并注明有關委托事項，如業主為法人，需加蓋法人公章；業主、施工單位與物業服務中心簽訂裝修管理協議裝修承諾書；費用繳納，繳費地點為：物業管理服務中心財務室；序號項目費用備注1裝修公司裝修押金5000元竣工驗收合格后退3、回，但裝修期間有違規，將從押金中扣除違規處罰2業主裝修押金1000元竣工驗收合格后退回3垃圾清運費5元/Butler接到業主及施工單位所遞交的申請及圖紙資料后，將裝修申報材料提交服務中心經理審批后，將審批結果反饋給裝修公司及業主，如審批同意可通知裝修公司到財務部繳納裝修費用。（服務中心將于3個工作日內審批完畢，若進行較大改動的，將在5個工作日內批復）審批后辦理施工許可證，要求業主填寫裝修申明，一起粘貼于門上。發放裝修許可證后，施工單位負責人可憑已批準的裝修許可證在控制中心辦理施工人員出入證，物業服務中心將按每套20元的標準收取相關費用（10元工本費，10元押金），辦理出入證時需提供施工人員身份4、證復印件及一寸照片3張； 在裝修過程中如需增加或改動項目，需填寫裝修改建/加建申請表，按上述1-4程序及要求向物業服務中心申請，待物業服務中心批準后方可實施。4.2裝修過程管理 房屋裝修須嚴格按照住宅室內裝飾裝修管理辦法及小區裝修管理規定裝修報批資料施工圖紙施工作業。Butler必須學習清楚了解以上法律規定，運用到實際工作中，確保房屋裝修安全、合法。房屋結構.1未經原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出設計方案并經政府設計審批部門審批，不得變動建筑主體和承重結構、加大承重負荷；.2不得擴大承重墻上原有門窗尺寸，不得在承重墻上穿洞、拆除連接陽臺的墻體；.3在進行地面、內墻面、天篷裝修時，請勿5、鑿除原結構和水泥面層，不得鑿除原樓面水泥層，不得使用大理石等超重裝修材料進行地面裝修，（地面裝修材料厚度不得超過10毫米）不得超負荷吊頂及安裝大型燈具等不適當增加樓面靜荷載；.4不得任意刨鑿、重擊頂板、外墻內側、排煙管道；在頂板安裝螺釘的孔徑不得大于8mm，鉆孔深度不得大于5cm；.5如需做隔墻，必須采用輕質材料(空心砌磚、防火夾板、輕鋼石膏板等)；如是木質架或板墻則須涂防火漆，嚴禁使用不符合消防要求的裝修材料。設施設備.1不得擅自改變房屋配套設施設備的使用功能；.2拆移下列設施設備需由相關單位或專業人員實施：A、供水、供電、供氣的進戶管線改道；B、寬頻網絡插座、對講電話等弱電、智能設備、電視6、通訊系統及相關線路；C、消防報警設施等；.3嚴禁改變、損壞上下水主管道、墻面、地面防水隔熱層等；.4嚴禁不經穿管直接埋設電線或改線。房屋外觀.1不得改變房屋外觀(包括外墻、外門窗、陽臺門窗、陽臺、露臺之墻面等)；不得搭建建筑物、構筑物；4. 2.3.3不得擴大原預留的抽油煙機、空調、排（換）氣扇管孔（窗）；4. 2.3.4不得安裝雨篷等一切有礙觀瞻的物品；4. 2.3.5所有裝修活動必須符合政府的相關規定，保證建筑物外觀的協調統一。4. 2.3.6不得在窗戶內、外側或陽臺上張貼、懸掛任何廣告宣傳及標示。陽臺、露臺、天臺4. 2.4.1所有陽臺均不得封閉，不得安裝防盜網、窗；需保持住宅物業統一外7、觀4. 2.4.2不得改造或更換陽臺、露臺部分的墻面磚及其它房屋外墻部分，禁止對公共露臺進行裝修、搭建及修建花園；4. 2.4.3陽臺、露臺不得搭建假山、石等較大型景觀；4. 2.4.4陽臺上不得安裝、設置有礙觀瞻之物品；空調安裝4. 2.5.1嚴禁安裝窗式空調；4. 2.5.2空調須安裝在物業服務中心指定預留的位置上，不得超出原預留位置，不得任意更改空調擺放位置；4. 2.5.3空調機冷凝水管應接到預留空調排水管上，禁止安裝空調雨篷；鉆孔不得在樓板、梁、柱等主體鋼筋混凝土結構上鑿、打洞，穿管等，其它部位如需鉆孔的，須向物業服務中心申請，經批準后必須使用專用鉆孔機施工。臨時動火作業.1須提前一8、個工作日向物業服務中心提出書面動火申請，詳細填寫臨時動火作業申請表，同時提交操作者的有效操作證書復印件；.2若有必要，物業服務中心可以要求申請人提交操作者操作證原件及消防部門的有關批文原件，以供查驗；.3動火作業應做到動火前“八不”，動火中“四要”，動火后“一清”。A、 動火前“八不”：（1）防火、滅火措施不落實不動火；（2）周圍的易燃雜物未清除不動火；（3）附近難以移動的易燃結構未采取安全措施不動火；（4）凡盛裝過油類等易燃液體的容器、管道，未經洗刷干凈、排除殘存油質的不動火；（5）凡盛裝過氣體的受熱膨脹有爆炸危險的容器和管道不動火；（6）凡儲存有易燃、易爆物品的房間、倉庫和場所，未經排除易9、燃、易爆危險的不動火；（7）在高空進行焊接或開始焊割作業時，下面的可燃物品未清理或未采取保護措施的不動火；（8）未配備相應滅火器材的不動火。B、動火中“四要”：（1）動火前要指定現場安全負責人；（2）現場安全負責人和動火人員必須經常注意動火情況，發現不安全苗頭時，要立即停止動火；（3）發生火災爆炸事故時，要及時撲救；（4）動火人員要嚴格執行安全操作規程。C、動火后“一清”：動火人員和現場安全責任人在動火作業結束后，應徹底清理現場余留火種，確?；鸱N安全熄滅，留守現場15至30分鐘才能離開現場。關于裝修施工時間.1住宅裝修施工期限：中小工程為30天，較大工程為90天，如需延期，請向物業服務中心申請10、并填寫裝修增加項目及延期申請表；.2裝修施工時間：星期一至星期五為上午8：0012：00，下午14：0019：00；星期六、星期日及節假日嚴禁帶有噪音、粉塵的施工；搬運裝修材料及裝修垃圾清運時間：17：0019：00.3本小區首戶住戶入住前，周六、周日及節假日可按正常時間施工；自首戶住戶入住之日起，按照第4.1.11.2條規定執行；.4為鄰里間之正常起居生活，禁止超時裝修，如有違反，物業管理服務中心有權責令停工，以維護小區生活環境。施工人員管理.1業主有責任協助物業服務中心對所雇請的施工單位人員在小區內的行為舉止加以約束；.2為減少對小區業主正常生活之干擾，施工人員需按指定路線進出小區，在進出11、小區及在小區內工作時，需將施工人員臨時出入證正證掛于左胸前，將出入證副證保留在保安崗亭處，離開小區時，憑出入證主證取回副證；.3一人一證，所有施工人員必須佩戴施工人員臨時出入證在小區內工作，任何人不得轉借、偽造施工人員臨時出入證，否則物業服務中心有權沒收并拒絕其進入小區或作為無證人員請離小區；.4施工人員必須遵守管理規定，在公共場所著裝整齊，不得隨地吐痰、喧嘩、打鬧、賭博、飲酒、嚼檳榔等不文明行為；.5施工人員只能在裝修許可證指定的現場作業，不得串棟、串戶，不得拉生意，侵擾其他業主，如非裝修必須，不得在公共場所逗留、閑逛或進行與裝修無關的事宜，否則物業服務中心有權沒收其施工人員臨時出入證，清離12、小區并拒絕進入； .6施工人員應于每天晚上19：00前離開小區，不得在小區內留宿，生火做飯；不得在小區拉生意、做廣告.7施工人員應妥善保管出入證，凡丟失、轉借他人或其他不正常使用出入證而造成無法核銷的，按每證50元標準從出入證押金中扣除。施工現場管理.1物業服務中心人員有權進入施工現場巡查，業主及施工單位應服從并配合物業服務中心進行施工現場的管理，不得無理拒絕；.2業主及施工單位應確保不會對樓宇的設備、設施及裝修造成損壞，否則，應承擔相應的責任，并予以恢復，拒不恢復的將由物業服務中心安排修復，費用由業主及施工單位承擔；.3不得從事裝修申請批準范圍以外的裝修或其它影響建筑結構和使用安全的行為，如13、有改動或增加項目，必須重新申請，填寫裝修加建/改建申請表；.4施工現場應做好安全措施，禁止使用電爐、碘鎢燈、電水壺、電飯鍋等大功率電器，不得使用高瓦數照明，瓦數一般限制在100W以下，不得在施工現場吸煙、煮食等；.5在使用天那水、油漆及易燃物品過程中，應注意安全，用后妥善處理，日光燈等燈具必須與易燃物品保持適當的安全距離；.6禁止在室內存放易燃、易爆等危險物品；.7禁止在公共場所加工、堆放材料，嚴禁高空拋物、亂扔垃圾、煙頭等；.8裝修單位材料，指定地點統一堆放。.9裝修單位施工期間，如需要打墻、打孔，必須到物業服務中心申請，經工程部確認后方可進行，違規者按相關規定進行罰款；.10裝修單位施工期14、間不得隨便私自動用消防水、嚴禁移動消防器材。未經申請不得改動給水管、下水道或戶外裝修安裝其它東西，一經發現重罰重處；.11裝修單位施工期間，必須將裝修手續及許可證貼在門上，但不允許粘貼廣告或發宣傳單。4.3防火責任4.31現場必須配備足夠滅火設備，最低要求每50平方米建筑面積配備1個4公斤干粉ABC手提式滅火器，但每個施工現場（包括獨立的空間）應至少配備兩個；施工單位必須負責施工現場的消防工作，各施工單位必須指定一名防火安全責任人，具體負責施工現場的防火安全工作，確保各項防火安全措施的落實；對現場施工人員進行防火安全或工地管理制度的宣傳教育，使施工人員提高安全意識，自覺遵守有關的安全操作規范和15、制度；因違反裝修管理規定所發生的安全、消防事故，由發生事故的施工單位、個人及雇請施工的業主或住戶按規定承擔一切經濟及法律責任。4.4裝修垃圾裝修垃圾必須用袋裝好、封口， 按規定的時間進行搬運至物業服務中心指定的地點，由物業服務中心統一清運；裝修垃圾不得堆放在公共場所影響衛生及消防安全。否則，物業服務中心將代為搬運，費用從裝修保證金中雙倍扣除。4.5物品放行裝修材料、大型貴重裝修工具搬離小區時，需由業主到物業服務中心申請辦理放行條，對未辦理放行條的，物業服務中心有權拒絕搬離小區。4.6裝修驗收（Butler會同工程部一起進行）初次驗收4.6.1.1裝修完工前2個工作日通知物業服務中心進行裝修初次16、竣工驗收；4.6.1.1.2初次裝修驗收當日，物業服務中心出具驗收報告，如有不合格項，裝修公司應按照物業服務中心的意見進行整改，直至驗收合格為止。4. 6.1.3裝修初驗收合格后，業主可辦理出入證、裝修許可證退回手續。4.6.2復檢驗收4.6.2.1初次裝修驗收全部合格之日起一個月后，進行裝修復檢驗收，物業服務中心當日出具驗收報告；4.6.2.2對于裝修復檢驗收不合格項，業主按照物業服務中心驗收意見進行整改，直至驗收合格；4.6.2.3裝修復檢查驗收合格后，業主/裝修公司憑裝修保證金收費憑證辦理裝修保證金退還，物業服務中心10個工作日內無息退還裝修保證金。4.7裝修巡查裝修期間，掌握一切有關業17、主裝修的信息是每一位Butler的工作要求，例如裝修進度、工期等。Butler必須每天對所轄房屋進行裝修巡查（根據戶數數量，每天每戶不得少于一次），根據裝修過程監管規范進行巡查并記錄及拍照，掌握裝修狀態，并將現場情況每周與業主進行一次匯報。具體巡查要點如下：日常巡查人員監控要求每天對裝修戶巡查1次并記錄在裝修現場監控記錄表內，裝修現場監控記錄表須張貼于裝修現場。監督裝修管理責任書復印件與裝修許可證是否按規定張貼。檢查施工場地有無按規定配備滅火器。檢查裝修工人進出所管轄區是否佩帶出入卡。檢查裝修垃圾是否放置于指定地點，園區公共區域是否有違章亂堆現象；監督裝修施工按規定時間作業，并督促無留宿證明的18、施工人員及時離開。施工現場是否有打承重梁、柱；有無影響房屋外觀施工現象；有無亂接拉電線,有無插座；廚衛間防水檢查及監督；對公共的部位及公共管道是否有改變、損壞；裝飾施工是否對相鄰業主造成損害。預埋管道是否有破損；4.8違規處理巡查時發現違規行為應立即責令整改并拍照，同時匯報給主管，對于不執行整改的須開具裝修違章通知書并要求其及時整改。同時根據上級意見，可以給予如下處理：責令停工；責令恢復原狀；賠償經濟損失；收取違約金；清退施工人員或施工單位。4.9與業主就裝修監管進行溝通為業主提供細意盡心的服務是每名Butler的職責之一，對于正在裝修的房屋，Butler必須每周五向業主匯報一次裝修跟進情況，匯報的形式為郵件。（時間和形式也可以根據實際情況而定，但必須留下溝通記錄）郵件模板：尊敬的xx先生/小姐:您好！為了讓您能及時了解、把控裝修施工近況，現特向您匯報本周對您的房屋監管情況。如果您需要我們提供其他的幫助或對我們的工作有更好的意見，請不吝及時告知我們，我們將竭力為你行動。附件：裝修監管情況匯報表房號： Butler 時間： 月 日 月 日 監管記錄項目裝修施工狀況圖片備注拆改工程防水工程布線工程可視對講安裝工程空調墻面地面5. 相關支持文件裝修管理程序住戶裝修手冊6.質量記錄表格裝修申請表裝修許可證裝修施工人員登記表裝修違章通知書裝修現場監控記錄表物資搬運放行條