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1、物業公司高尚住宅小區住戶家庭入住管理作業指導書編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核: 批 準： 發 布： 二XX年X月1. 辦理入住手續的前提條件。 小區已經通過接管驗收，達到入住條件。 已經通過接管驗收，標志是： 房屋無重大質量問題； 工程遺留問題基本得到解決； 工程資料已經齊備； 業主檔案資料已經移交完畢，產權確認工作已經結束。 達到入住條件，這里指： 小區實現通路、通水、通電、通氣、通訊、通郵、排水、排污等基本使用功能，可以滿足日常生活所需； 配套設施基本齊備，建成并能夠使用； 管理處有固定的辦公場所并開始辦公。 物業管理公司已經同委托方簽2、訂完畢物業管理委托合同。2. 入住的準備工作。 入住的資料的準備。 根據小區的實際情況編寫和印制業主公約、住戶手冊、防火協議、入伙通知書。 入伙通知書的內容要求寫明住戶服務中心辦公地點。業主辦理入住手續時應帶的資料。證件及交納的費用明細，并附簡明扼要的入住流程等。 印刷以下各類入住表格：收樓物品領取清單XX業主/住戶緊急聯絡資料登記表XX交樓驗收交接表XXXX樂意居住戶繳費委托書XX防火協議書住戶手冊簽領聲明回執鑰匙委托承諾書業主授權印鑒書住宅使用說明書住宅質量保證書 設計辦理入住手續流程圖。 區內環境：入口處掛住橫幅，內容有“歡迎您喬遷XXX”等，插彩旗，營造熱烈氣氛；插指路牌，由入口處到物3、業管理公司，指路牌標明“住戶服務中心 ”字樣；入口處標明物業管理公司辦公地址和辦公時間。 住戶服務中心辦公環境：張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務”，各窗口標識清楚，一目了然； 管理人員著裝整潔，精神飽滿；辦公室內資料擺放整齊有序。3. 辦理入住手續流程圖：業主到售樓部辦理結算手續交驗業主身份證護照原件，持有售樓部簽字的業主收樓表到住戶服務中心辦理相關手續非業主代辦手續須持業主身份證復印件、受托人身份證原件、合法之委托原件陪同驗樓人員領鎖匙陪同業主驗樓業主同意收樓業主不同意收樓業主在交樓驗收交接表上簽名并和鎖匙交回資料審核、文件簽署區人員，辦理余下手續業主在4、交樓驗收交接表上簽名并和鎖匙交回資料審核、文件簽署區人員.離開4. 發出入住通知。 住戶服務中心依據管理公司和發展商聯席辦公會議議定的入住時間，會同發展商聯合向業主發出入住通知。內容包括： 關于預約提前收樓的通知 關于XX一期“滿意收樓”工作的公開信 業主收到入住通知后，應當在規定的時間內帶齊有關證件和資料到管理處辦理入住手續。 業主辦理入住手續須帶以下證件： 業主入伙通知書； 購房合同原件或復印件一份； 業主的身份證原件、建設銀行存折復印件各六份，小一寸彩照每人各兩張； 單位購房的尚須帶齊營業執照副本及其復印件各一份； 委托他人辦理的，須帶業主委托書。5. 入住手續的辦理。 驗證：物業助理在5、業主前來辦理入住手續時，應首先對以下證件進行檢查： 購房合同原件； 業主的身份證原件； 單位購房的還須檢查其單位營業執照副本； 委托他人辦理的，還須檢查業主的委托書。 檢查無誤后，物業助理將購房合同原件。業主及家庭成員的身份證原件。單位營業執照副本返還業主，證件復印件及業主委托書存入業主檔案。 將業主提供的照片中的一張貼在住戶小區業戶登記表內，另一張為業主辦理業主證。 交納入住費用：住戶服務中心指引業主到財務部交納入住費用，財務部根據收款項目開具收款收據。一般情況下，入住費用包括以下項目： 裝修押金：每戶交納2000元裝修押金，可于裝修完畢后總體驗收合格后退回；（可于申報裝修時繳納） 裝修垃圾6、清運費：300元（不可退）（可于申報裝修時繳納）； 管理費：以合同收樓日期起下一個月開始收取管理費。 驗收房收樓。 物業助理在業主交完入住費用后帶業主驗收房屋，并請業主將房屋存在的問題填入XX交樓驗收交接表中。 房屋經驗收合格的，物業助理應請業主在交樓驗收交接表中簽字確認。 驗收中發現問題，業主要求搬入或二次裝修前維修的，物業管理公司應通知發展商在一周內給予解決，并將整改結果通知管理處：發展商一周內未整改完畢的，住戶服務中心應將整改情況反饋給業主，并告之具體再驗收時間；整改完畢后，由物業助理通知業主二次驗收；二次驗收不合格的，由物業公司經理/副經理進行跟進，并依據物業管理公司同發展商簽訂的物業7、管理委托管理合同中的保修條款要求發展商盡快解決。 發放鑰匙、業主證： 業主收樓無問題或要求在搬入后再行維修的，物業助理應將業主房屋鑰匙全部交給業主； 業主收樓有問題，物業助理在將鑰匙交給業主的同時，應留下一把大門鑰匙在管理處以供維修時用； 業主在領取鑰匙、業主卡時，物業助理應要求業主在鑰匙領用表、業主證領用登記表內簽名確認。 簽署第2點所述的各類入住表格 簽署業主公約、防火協議書(一式兩份)交給業主并請業主詳細閱讀； 請業主簽署業主公約、防火協議書； 物業助理將簽署業主公約、防火協議書其中一份存入業主檔案，另一份隨其他資料交業主保存。 資料發放：物業助理將以下資料發給業主保存并要求業主在收樓物8、品領取清單簽名： 住戶手冊； 簽署后的各類入住表格。6開通水電 物業助理應邀請業主一起將水電表讀數抄錄在交樓驗收交接表。 通知前臺開通該業主房屋的水電。7業主檔案管理的具體辦法詳見業主檔案管理作業指導書。8本指導書作為管理處相關人員績效考評的依據之一。9記錄 交樓驗收交接表。 業主/住戶緊急聯絡資料登記表 業主授權印鑒書 鑰匙委托承諾書 XX收樓物品簽收表 住戶繳費委托書 住戶手冊簽領聲明回執10相關支持文件 裝修管理作業指導書。 鑰匙管理作業指導書。 業主檔案管理作業指導書。11附錄入伙通知書。住戶報修流程圖 住戶投訴處理程序住戶交納物業管理服務費指引突發事件應急指引小區物業管理服務指南ID9、智能卡管理公約XX 物業管理有限公司XX住戶服務中心- - - - - - - - - - - - - - - - XX交樓驗收交接表尊敬的業主：感謝您購買我司開發的XX 號樓 號房。我司已按照政府的批準文件及國家規范建設完成，現交付給閣下使用。歡迎閣下對室內設施進行驗收，并提出寶貴意見，我司將盡快處理。序號項目驗收意見備注1入口大門2客廳及飯廳3主人房客房兒童房工人房4主人房衛生間5公共衛生間6廚房7陽臺8玻璃門、窗9排水管10其它水表讀數：水表號碼：電表讀數：電表號碼：業主簽署： 住戶服務中心經辦人簽署： 日期： 日期： XX 房地產開發有限公司 二OO 年 月 日（此表一式二聯，一聯交業10、主，一聯住戶服務中心存檔） LJ-D-CW046-01XX 物業管理有限公司XX住戶服務中心- - - - - - - - - - - - - - - - XX業主/住戶緊急聯絡資料登記表序號內 容1物業期數： 期、單位： 號樓 號房 收樓日期： 年 月 日2車位號碼； 車牌號碼： 3業主姓名：（中文正楷） （英文） 聯絡地址： （倘與上述地址不同）聯絡電話號碼：（住宅） （辦公室） （手機） （小靈通） E-MAIL： 4家庭成員：姓名:_姓別:_與業主關系:_姓名:_姓別:_與業主關系:_姓名:_姓別:_與業主關系:_姓名:_姓別:_與業主關系:_5緊急聯絡人姓名： 聯絡電話號碼：（住宅）11、 （辦公室） （手機） （小靈通） E-MAIL： 6租戶姓名：（中文正楷） （英文） 聯絡地址： 聯絡電話號碼：（住宅） （辦公室） （手機） （小靈通） E-MAIL： 7注：余/余等謹此聲明上述各項資料全部正確無誤，倘上述單位之業權有任何更改，余/余等將會立即通知住戶服務中心，住戶服務中心若有任何文件資料寄往上述地址，將視為本人已收到。業主/住戶簽署： 日期： （此表一式二聯，一聯交業主，一聯住戶服務中心存檔） LJ-D-CW046-02XX 物業管理有限公司XX住戶服務中心- - - - - - - - - - - - - - - -業主授權印鑒書本人/司 為XX 號樓號 房之業主，茲12、委 托 為我的代理人，下列人員之印鑒及身份證可以我的名義與XX 物業管理有限公司辦理物品放行條、裝修申報手續、住戶卡申請手續。受委托人印鑒如下：本人/司承諾以上人員除遵守政府相關規定之外，還必須遵守XX住戶手冊的規定。如以上人員提出辦理超出受權范圍的活動，住戶服務中心有權拒絕并取消其授權資格。委托人簽署： 年 月 日（此表一式一聯，住戶服務中心存檔）LJ-D-CW046-03XX 物業管理有限公司XX住戶服務中心- - - - - - - - - - - - - - - - 鑰匙委托承諾書物業單位：_號樓_房號茲因上述物業仍需修葺，而本人/本公司無暇顧及，不能每日往返開啟大門予修葺人員進入施工13、，現謹將單元鑰匙交XX花園住戶服務中心托管，請代本人/本公司開啟大門予修葺人員進入施工。本人/本司承諾：托管期內，本單元之設備物件等，若有任何損失和損毀，概與XX住戶服務中心無關，且XX住戶服務中心無須負任何責任。本人/本司在工程完工后，將前往住戶服務中心取回鑰匙，請勿將鑰匙交給其他人士。 本人/本司同意上述承諾并簽署如下：鑰匙共_條（數量）簽署人（簽字）_公司蓋章：_日 期：_ 本住戶服務中心代管理之鑰匙受到并簽署如下：鑰匙共_條（數量）經手人（簽字）_公司蓋章：_日 期：_ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 14、- - - - - - - 本人/本司已將托管之鑰匙全數收回。 鑰匙簽收人：_ 住戶服務中心經辦人：_ 日 期：_ 日 期：_ （此表一式二聯，一聯交業主，一聯住戶服務中心存檔）LJ-D-CW046-04XX 物業管理有限公司XX住戶服務中心- - - - - - - - - - - - - - - - XX收樓物品簽收表 物業單位：_號樓_房號本人 先生/女士（ 身份證：_ ）接獲下列文件/物件：1、單位鑰匙：單位鑰匙共_條，信箱匙 _ 條，大堂鎖匙 條 2、樂意居花園住戶手冊 一本3、前期物業管理服務協議 一本4、住宅質量保證書 一份5、住宅使用說明書 一份表格：1） 交樓驗收交接表 1份15、2） 業主緊急聯絡資料記錄表 1份3） 鑰匙托管承諾書 1份 業主簽署：_ 住戶服務中心經辦人 ：_ 業主姓名：_ 日 期 ：_ （請以正楷書寫）重要通知XX業主必須注意以下事項，并同意不得就以下事項對發展商、經理人、小區住戶服務中心進行追討或訴訟；1、 住宅單位一旦經過裝修，無論裝修工程之大小，發展商將不會接受有關因施工不當而 引致的質量方面的投訴；2、 發展商將不會負責因業主裝修、安裝不當而引致之任何滲、漏、堵水情況。（此表一式二聯，一聯交業主，一聯住戶服務中心存檔 LJ-D-CW046-05XX一期業主入伙通知書尊敬的 女士/先生 :恭喜閣下及您的家人成為XX的尊貴業主!謹代表XX 房地16、產開發有限公司向您致以誠摯的感謝,感謝您一直以來對XX的支持與關愛。經過我們全體員工的共同努力，您購買的XX_ 期 已順利竣工。我們真誠地期望您和您的家人早日加入XX這個大家庭,一起享受溫馨和舒適的寫意生活空間!在今后的日子里,我們和 物業管理有限公司將一如既往細心聆聽您的建議和意見,不斷完善和提高服務質量，回報您及家人對我們的關愛。200 年 月 日前將開始辦理XX_ 期 的交樓手續,自即日起閣下可致電本公司預約收樓。屆時,請閣下提前備齊有關資料(包括：身份證、樓款、發票、收據、買賣合同)到售樓部繳交有關費用，合計： 元，（其中房款 元，辦證費用 元，陽臺款 元，面積補差款 元，專項維修資金17、 元，三個月的物業管理費 元）。繳交完所有費用后簽署“收樓通知書”到物業管理處簽署“相關收樓文件”辦理收樓手續，收樓時須攜帶以下資料及費用：1、業主身份證原件、復印件六張、小一寸彩色相片一張和每個住戶的小一寸彩色相片一張。2、商品房買賣合同/認購書、購房的所有收據/發票（包括代收費用收據）。3、若委托他人代理收樓，應遞交業主親自簽署的授權書（需經公證機關公證）及被授權人的身份證原件及復印件六份。4、建設銀行（XX分行）存折正本及復印件六份（內存500元以上金額）；請閣下及時辦理收樓手續，若在上述時間內仍未辦理相關收樓入伙手續，本公司將視閣下為同意收樓，由此而產生的一切經濟、法律責任均由閣下承擔18、。請閣下理解并支持我們的工作。 物業管理有限公司將于 年 月 日起統一收取各業主的物業管理費。 公司全體員工衷心祝您及家人：身體健康、萬事如意、事業蒸蒸日上！售樓部辦公時間：上午9：00下午17：30物業管理辦公時間：上午8：00下午18：00 電話：2220826 2229652收樓預約電話： 2826293 2210220本公司客戶服務熱線：2825333 聯系人：梁小姐 關小姐附收樓流程表 XX 房地產開發有限公司 200 年 月 日主控部門住戶服務中心XX 物業管理有限公司編寫XX文件編號LJ-C-W046入住管理作業指導書審核XX文件版次A/0批準XX文件頁次5/11實施06年 8月19、 18日住戶報修流程圖 住戶提出報修要求，可電話報修也可到住戶服務中心報修住戶服務中心及時填寫報修記錄表住戶服務中心將填寫好的報修記錄表送工程部，接收人簽領維修材料如是住戶提供，則由維修技工進行驗證。對有償維修服務，應在維修單上注明應收金額。維修技工在預約維修時間前到達現場，對報修內容進行現場確認后，在維修單上填寫維修項目等內容(要求盡快維修的項目，工程部按維修工作時效要求趕到現場維修)維修完成后，維修技工請住戶試用或檢查合格后在維修單上簽名后確認。將維修單存檔，將維修情況向主管領導匯報主控部門住戶服務中心XX 物業管理有限公司編寫XX文件編號LJ-C-W046入住管理作業指導書審核XX文件版20、次A/0批準XX文件頁次6/11實施06年 8月 18日住戶向住戶服務中心投訴住戶服務中心通知相關部門限時解決住戶投訴處理程序相關部門處理完畢后，反饋信息給住戶服務中心，住戶服務中心安排回訪并做回訪記錄主控部門住戶服務中心XX 物業管理有限公司編寫XX文件編號LJ-C-W046入住管理作業指導書審核XX文件版次A/0批準XX文件頁次7/11實施06年 8月 18日住戶交納物業管理服務費指引一、 管理、服務收費標準如下表。管理、服務收費明細表收費項目收費標準交款日期備注管理費多層(無電梯)每平方0.8元/M2月每月5日前自繳或銀行代劃小高層(有電梯)每平方1.3元/M2月每月5日前自繳或銀行代劃21、停車費摩托車30元/月小車250元/月不定期自繳水費按政府相關規定收取自來水公司通知銀行代劃電費供電公司通知銀行代劃電話費電信局通知銀行代劃電視天線費電視站通知銀行代劃注：以上收費標準如有改動，住戶服務中心及有關單位會及時通知住戶二、 按廣東省物業管理條例規定，管理服務費從業主入伙之日起計算。入伙是指業主收到書面入伙通知，并按規定時間辦理完相應手續之時。業主收到入伙通知后一個月內不按規定辦理完入伙手續的，視為入住。三、 業主應于每月5日前到住戶服務中心交納物業管理費，或于每月5日前將錢存于指定的銀行，由銀行代扣代交。逾期未交者，每日加收千分之一的滯納金。兩個月仍未交者，住戶服務中心將采取必要的22、措施催交四、 業主如有更換或產權轉讓，必須及時以書面形式通知住戶服務中心，否則舊業主仍將負責交納單元管理費和其他費用。主控部門住戶服務中心XX 物業管理有限公司編寫XX文件編號LJ-C-W046入住管理作業指導書審核XX文件版次A/0批準XX文件頁次8/11實施06年 8月 18日突發事件應急指引一、盜竊的應急指引。1. 當發現盜竊案件時，當事住戶要保持鎮靜，首先要保護自身和他人的人身安全，同時尋找機會通過通訊設備或其他手段呼叫救援，再設法制服罪犯。2. 在保安員或公安人員趕到事發現場時，當事住戶應當及時指出案犯逃匿方向，以便有關人員追捕和處理。3. 當事住戶及鄰近住戶要注意觀察，看清案犯人數23、衣著、外貌、身體特征以及交通工具的牌號、特征等，并及時報告物業管理公司或公安機關。4. 案發現場如有住戶受傷，其他人員應首先設法送其到醫院救治或現場救治。二、火警應急指引。1. 火警初期，當事住戶應盡力撲救，同時想辦法通知管理處和打119報火警。在確定火災擴大時，盡可能關閉所有門窗以及電和燃氣開關，立即從消防樓梯逃生。2. 一旦發生蔓延，住戶本著先人員、后財產的原則，先安排人員逃生，最后離開的人員還要檢查一下是否還有人在火場。逃生住戶千萬不要進入電梯或等待電梯逃生，而要立即走消防樓梯離開3. 在逃生疏散過程中，住戶盡可能帶一條濕毛巾以防煙熏。同時在消防梯中應聽從疏散人員的指揮有序地逃離。為避24、免擁擠，應讓老人、婦孺先走。三、防臺風的應急指引。1. 臺風來臨之前，住戶應留意電臺/電視播發的有關風暴進展消息，提前關閉門窗，及時采取其他防風措施，以防意外。2. 各住戶陽臺的盆栽要提前轉移到低處或隱蔽角落，以免墜落傷人或損壞公共財產。3. 臺風到來，住戶盡可能不要出門，如確實要外出，不可靠近陽臺、大樹和玻璃墻下。4. 一旦因臺風造成門窗損壞或人員受傷，住戶應立即與管理處聯系，以求及時得到解決。四、防煤氣泄漏。當煤氣出現泄漏時，請勿使用室內各種電子電氣設備，禁止開、關、撥、插等與電有關的設施，煤氣膠管燃燒時，不要驚慌，應關閉總閥，打開門窗，迅速離開現場并通知管理處。五、防水浸。住戶外出時或停25、水期間應仔細查看節門有無關閉，以防發生水浸，給您帶來不必要的損失。如發生水浸時，應切斷電氣電源，并及時通知管理處。水浸之后及時抽出積水，以防更大的損害。主控部門住戶服務中心XX 物業管理有限公司編寫XX文件編號LJ-C-W046入住管理作業指導書審核XX文件版次A/0批準XX文件頁次9/11實施06年 8月 18日小區物業管理服務指南一、管理人本公司已被委聘為本小區之管理人，管理公司下設本小區住戶服務中心，具體執行對本物業和管理職能，享有并承擔業主公約中規定物業管理人的各項權利、義務及責任。各業主依法享有使用本小區內各種公共設施的權利。作為物業管理人，本公司將負責本小區各類公共設施、設備的保養26、和維修。本公司獲全權代表所有業主與政府部門、公共服務部門上或其他有前機構進行事務接洽，包括選聘專營公司承擔本小區物業的專項經營業務，代聘各類專業人士，如律師、會計師、工程師或其他顧問等。為保障各業主在本小區的長遠利益，以達到物業投資保值和升值的效果，各業主需要承擔本物業之保養、維修及日常管理開支，按時交納管理費。管理費金額可隨日后實際開支和管理情況在獲政府批準后予以調整，調整前管理公司將事先發出通告。管理費由下列項目構成：1、管理人員及其他服務人員工資、津貼及福利；2、公共設施、設備的日常管理和維修養護費(包括材料、設施損耗等)；3、公共區域水電費；4、公共環境保潔服務費；5、綠化養護費；6、27、環境消殺費；7、維護治安服務費；8、辦公費用及固定資產折舊費；9、社會文化活動費；10、聘請專營公司的費用；11、業主大型設備保險費；12、管理公司酬金；13、法定稅金；14、其他費用。三、 管理費之繳付。管理費經由業主或租戶繳付均可，但若有拖欠，最終仍由業主負責。管理費應每月5日前先期繳付，付款方式如下：1、銀行劃帳。業主在指定銀行存入款項，管理公司每月開出繳費通知單通知銀行，銀行劃帳后開出單據，由管理公司將單據發往各業主信箱，以備業主檢查。2、現金繳付以現金繳付，請前往本公司繳付管理費和公攤水電后，請留意即時領回收據，并檢查收據是否正確無誤。主控部門住戶服務中心XX 物業管理有限公司編寫X28、X文件編號LJ-C-W046入住管理作業指導書審核XX文件版次A/0批準XX文件頁次10/11實施06年 8月 18日四、 管理人員紀律為保障服務水平及管理效能，管理公司聘請專業管理人員及專業維修承造商負責小區日常管理維修事務。懇請各住戶合作，嚴格避免差使管理人員作私人服務。五、 聯絡途徑。為提高管理服務效能，避免不必要誤會及阻延，除緊急事件外，業主若不能明白或有任何意見或投訴，請直接賜電告知管理公司。六、 署名投訴及意見。歡迎各住戶提供任何有關本小區物業管理的意見。如有請以書面形式通知物業管理公司，并懇請留下姓名及電話號碼、地址，以便聯絡及回復。若投訴個別管理或服務人員，請盡可能錄取其編號、29、姓名，以便調查及處理。業主對其購買的樓宇擁有占用/使用/收益/處理等權利(如房產權、買賣、贈與、交換、遺贈及繼承)，但土地所有權仍歸國家。對樓宇驗收時，請查看室內設施、裝修等是否完好無損。如有缺陷請書面告知管理公司，管理公司將代表業主督促承建商予以修復。七、物業管理公司服務時間。本小區管理處設有住戶服務中心，工作時間為 早上8：0012：00，下午14：00-18：00。主控部門住戶服務中心XX 物業管理有限公司編寫XX文件編號LJ-C-W046入住管理作業指導書審核XX文件版次A/0批準XX文件頁次11/11實施06年 8月 18日ID智能卡管理公約本小區人作為體現21世紀居住精神的高尚住宅區，在管理上使用ID智能卡的管理制度，即居住于本小區的業主(住戶)一律可憑ID智能卡自由進出小區、停車場和住戶樓宇，既方便了業主(住戶)的居家生活，又強化了小區的治安管理， 是一項行之有效、方便快捷的物業管理措施。為完善對業主(住戶)ID智能卡的管理，特別請業主(住戶)注意以下事項：一、妥善保管ID智能卡，不要隨意將卡借給他人，以防不測。二、如在使用中不慎將ID卡丟失，請于第一時間到物業管理處報失，銷卡。物業管理處將在重新輸入住戶資料后為您辦理新卡。三、請注意保存ID智能卡，在保管過程中不宜折疊、刮擦、熏烤，需防潮且要防高溫。