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1、物業公司給排水設施運行管理規程作業指導書編 制： 審 核： 批 準： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核: 批 準： 發 布： 二XX年X月 給排水設施運行管理規程1. 目的1.1規范給排水設施運行管理及維修保養工作,確保給排水設備設施安全穩定運行。2. 范圍2.1適用于物業服務區域內給排水設備設施運行管理、維修保養工作及緊急停水處置。3. 職責3.1工程維護部負責給排水系統管理的指導和監督。3.2維修部負責給排水系統運行、維修保養工作及緊急停水處置。4.方法與過程控制4.1 基本要求4.1.1二次供水由指定的工程技工負責管理。4.1.2工程技工負責水池(箱)的管理工作，要2、求每個水池(箱)須結構完善、加蓋、加鎖、管口加網。4.1.3新建、擴建和改建二次供水設施，須經供水管理機構和衛生防疫機構進行設計和竣工驗收。4.1.4二次供水清洗單位，須具有合格的資質及衛生許可證。4.1.5 外委施工單位清洗人員，須持“健康證”、“培訓證”，并經衛生防疫部門認可。4.1.6檢查給排水設備設施，杜絕出現跑冒滴漏現象。4.1.7提倡節約用水，使用節水器具。4.2運行管理運行操作4.2.1.1啟動水泵(排污泵)前的檢查 檢查水泵 (排污泵) 進、出水閥門是否已打開否則應打開閘閥。 排除水泵機組里面的空氣。 檢查電壓表、信號燈指示情況。 手盤水泵軸轉動3圈，應靈活無阻滯。4.2.1.3、2啟動水泵(排污泵) 合上水泵控制柜(箱)電源開關，將轉換開關置于“手動”位置。 按下啟動按鈕，水泵啟動，注意觀察啟動電流。 如果一次不能啟動成功，可以再試啟動兩次，每次應間隔3分鐘。 如果三次都未啟動成功，則應查找原因，排除故障后才能再啟動。 啟動運行后，讓其運轉5分鐘。觀察運轉電流，聽有無異常聲響，聞有無異常氣味，有無異常漏水現象。 確認一切正常后，按下水泵 (排污泵) “停止”按鈕，水泵(排污泵)停止。 將轉換開關置于“自動”位置，水泵(排污泵)自動啟動并運行。4.2.1.3 停止水泵(排污泵) 將轉換開關置于“OFF”(停止)位置，水泵(排污泵)停止運轉。 檢修或長期不運行的，須拉下水4、泵(排污泵)控制柜(箱)電源開關，關水泵(排污泵)進、出水閥門。 檢查有無異常情況，如有則及時處理。4.2.2 巡視檢查 4.2.2.1對供水設備設施（包括水泵、變頻控制柜、水池或水箱等）、運行中的水景和泳池設備設施須在接班后、交班前及當班期間每四小時至少巡視一次，并記錄相關運行情況、運行數據，填寫供水系統運行記錄。巡視監控內容如下： 電機、水泵有無異常聲響或大的振動。 電機、控制柜有無異常氣味。 電機溫升是否正常，變頻器散熱通道是否暢通。 電壓表、電流表指示是否正常，控制柜上信號燈顯示是否正確。 機械水壓表與顯示屏的壓力是否相符，是否滿足供水壓力要求。 水池、水箱水位是否正常。 閥門、法蘭連5、接處是否漏水，水泵盤根處滴水是否超過規定。 主供水管上閥門的井蓋、井裙是否完好，閥門是否漏水，標識是否清晰。 止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠，功能正常。 臨時接駁用水情況。4.2.2.2每月巡視一次園區內主供水管閥門以及道路沙井、雨水井、污水井。檢查是否有跑冒滴漏或堵塞現象。值班人員在巡視監控過程中發現給排水設備設施有不正常情況時，應及時采取措施加以解決，難以解決的問題，應及時詳細地向主管匯報，請求協助解決。4.3 維護保養4.3.1維保計劃制定4.3.1.1工程主管負責制定給排水設施的年度及月度保養計劃。4.3.1.2制定給排水設備設施維修保養計劃的依據： 給排水設備設施使用頻度。 6、給排水設備設施運行狀況(故障隱患)。 相關設備技術資料、標準。 合理的維修保養時間(避開節假日、特殊活動日等)。4.3.1.3給排水設備設施維修保養年度計劃應包括如下內容： 維修保養項目及內容。 物品、備件。 具體實施維修保養的時間。 預計費用。4.3.2維修保養內容電動機維修保養： 用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5M以上，否則應烘干處理或修 復； 檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承； 檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理； 清潔電動機外殼； 檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。 每 水泵維修保養： 檢查水泵軸承7、是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑脂；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承； 轉動水泵聯軸器，如果有碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸； 檢查壓盤根處是否正常滴水，如漏水成線則應加壓或更換盤根，如不漏水溫度過高則對盤根減壓，機封處應無漏水現象； 清潔水泵外表,如水泵脫漆或銹蝕面積超過10%，應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆，未超過10%則應對脫漆或銹蝕面進行除銹補漆。 檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。4.控制柜維修保養。 工程技工在每年的5月、11月應對區域內水泵房的控制柜進行一次清8、潔、保養。 用壓縮空氣、吸塵器、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物； 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換； 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改；4. 遠傳壓力表維修保養： 檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理； 檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接； 偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。4. 閘閥維修保養： 檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊； 檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩。 對閘閥閥桿加黃油潤滑； 對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。4.浮球閥維9、修保養： 檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換； 檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直； 檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。4.1液位控制器維修保養： 檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換； 清除壓力室內污物，疏通控制水道； 檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊； 緊固所有螺母。4.潛水泵或排污泵維修保養。 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.5M以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理； 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。 檢查軸承的磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格軸承。 清潔潛水泵、排10、污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。4.明裝給排水管維修保養(每年進行一次)。 檢查支持托架是否牢固，否則應加強。 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。 檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理(更換膠墊)。 檢查饒性接頭連接處是否漏水、老化。4.3.4維修保養的實施4.3.4.1對專業性或技術性較強的問題，可對外委托，外委應按招投標管理制度或相關規定執行。4.3.4.2每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不得超過8小時，如必須超過811、小時，則應由工程技師填寫申請延時維修保養表經批準后方可延時。4.3.4.3對于突發性的設備設施故障，經維修部經理口頭批準后，可先組織解決而后補辦手續。4.3.4.4工程技工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在設備設施維修記錄和設備設施保養記錄內，維修部負責人在每月3日前將上月記錄整理成冊后交綜合管理部存檔，保存期為三年。4.3.4.5給排水設備設施大中修或對主要零部件進行更換，應填寫設備大中修及零部件更換記錄。4.4 二次供水管理4.4.1 水箱清洗4.4.1.1生活水箱至少每半年清洗消毒一次，并在水池清洗驗收記錄作好記錄。4.4.1.2清洗所用的工作服、長靴、橡膠手套、照明用具及清掃12、專用工具，必須清洗、消毒后方可使用。4.4.1.3水箱清洗前三天，物業服務中心須發布通知，告知客戶做好蓄水準備，并提示養魚的業主期間不要更換魚缸用水等相關注意事項。4.4.1.4進入水池區域作業前，須先探測氧氣含量，作業時要保持空氣流通，使用安全電壓和安全燈具，并安排專人監護，做足相應的安全措施。4.4.1.5水箱清洗后，應及時取水到衛生防疫站作水質檢測。4.4.1.6水池(箱)清洗、消毒、水樣抽取及送檢的全過程，應安排專人跟進，填寫水池清洗驗收記錄，作為結算依據之一，并交檔案管理員存檔。4.4.1.7衛生防疫站的水質檢測報告原件存檔，副本由工程主管保留一份備查。水質檢測報告應進行公示。4.513、緊急情況處理4.5.1 緊急停水處理4.5.1.1停水后第一時間通知客戶服務部、由客戶服務部告知用戶停水事宜。4.5.1.2市政停水要了解停水原因、恢復供水時間并知會客戶服務部、秩序維護部。4.5.1.3設備設施故障造成的停水，由維修部組織人員搶修，同時將故障原因、預計搶修時間及時通知客戶服務部和秩序維護部。預計半小時內無法恢復的，上報維修部經理，并由客戶服務部通知業戶。4.5.1.4做好緊急停水事件的記錄工作。4.5.2主供水管爆裂的處置： 了解爆管所屬區域，根據實際情況關停相應的水泵，關閉相關的主供水管上的閥門。 如果關閉了主供水管上相關的閘閥后仍不能控制住大量泄水，則應關停相應的水泵； 14、立即通知客戶服務部及維修部經理，組織人員搶修，客戶服務部負責通知相關用戶關于停水的情況，如屬市政給水應立即通知供水公司搶修。 如地下水管爆裂，維修部經理應立即組織技術人員盡快挖出爆管位置并及時修復。 爆管部位修復后，由運行技工開水試壓(用正常供水壓力試壓)，看有無漏水或松動現象。 確認一切正常后，對檢修現場進行清理或回填土方，恢復原貌。4.5.3水泵房發生火災時按火災報警處理作業指導書處置。4.5.4水泵房發生水浸時的處置： 視進水情況關閉機房內運行的設備設施并拉下電源開關。 堵住漏水源，立即排水。 如果漏水較大，應立即通知工程主管，同時盡力阻滯進水。 排水完畢后，應立即對濕水設備設施進行除濕處理，如用干凈抹布擦拭、熱風吹干、自然通風、更換相關管線等。 確認濕水已消除、各設備絕緣符合要求后，開機試運行；如無異常情況出現則可投入正常運行。5.支持性文件JBPM-WI-WH-12火災報警處理作業指導書