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1、鈞策20100730 荊胡城中村改造 發(fā)展定位與物業(yè)建議報告發(fā)展定位與物業(yè)建議報告 鈞城地產(chǎn)鈞城地產(chǎn) 2010年年8月月2日日 鈞城鄭州銷售代理項目 河南鑫苑：國際城市花園、都市公寓、逸 品香山、景園、中央華府、世紀東城、現(xiàn) 代城商業(yè)。 盛潤地產(chǎn)：盛潤白宮、四季花城 祝福地產(chǎn)：九樹洋房（高新區(qū)） 第一章 項目認識 區(qū)域?qū)傩哉J識 外部環(huán)境分析 開發(fā)指標分析 物業(yè)發(fā)展方向 鄭東鄭東 新區(qū)新區(qū) 板塊板塊 城市主要發(fā)展方向，形成的市場最大熱點板塊， 以投資需求為主要特征。區(qū)域范圍：東環(huán)路以 東，航海路以北區(qū)域。 中心中心 區(qū)板區(qū)板 塊塊 城市核心地段，城市設(shè)施齊備，依托濃厚的商 業(yè)氛圍及商務(wù)氛圍，形成2、城市中心高檔住宅板 塊。區(qū)域范圍：北起農(nóng)業(yè)路，東至東環(huán)路，西 至京廣線，南至隴海路。 北區(qū)北區(qū) 板塊板塊 該區(qū)域近年發(fā)展快速，成為了市場自發(fā)形成的 熱點板塊。該區(qū)域具構(gòu)成復(fù)雜、產(chǎn)品差異性大 的特征，可將北區(qū)板塊分為三部分：北區(qū)北段、 北區(qū)中段和北區(qū)南段，目前發(fā)展處于飽和態(tài) 西區(qū)西區(qū) 板塊板塊 城市傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)、行政辦公區(qū)，依托完善的配 套設(shè)施以及濃厚的生活氛圍，形成了以地緣性 客戶為主的中低端住宅板塊。區(qū)域范圍：隴海 路以北，京廣鐵路線以西區(qū)域。 南區(qū)南區(qū) 板塊板塊 不在城市發(fā)展方向之上，區(qū)域陌生度較高，城 市面貌較差，依托大型批發(fā)市場帶來的外地商 戶、比較便利的交通條件形成了南部中端住宅 板塊3、。區(qū)域范圍：隴海路以南，城東路以西區(qū) 域。 東南東南 板塊板塊 依托城市快速道路以及城市向東發(fā)展的帶動， 城市化發(fā)展快速，形成新興中高端城市住宅板 塊。區(qū)域范圍：城東路以東，隴海鐵路線以南， 包括鄭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。 鄭東板塊鄭東板塊 北區(qū)北段北區(qū)北段 北區(qū)中段北區(qū)中段 北區(qū)南段北區(qū)南段 中心板塊中心板塊 東南板塊東南板塊 南區(qū)板塊南區(qū)板塊 西區(qū)板塊西區(qū)板塊 繼“北擴東移”的之后，南區(qū)和西區(qū)大量大規(guī)模項目陸續(xù)面市，項目所在南區(qū)板塊將成為繼“北擴東移”的之后，南區(qū)和西區(qū)大量大規(guī)模項目陸續(xù)面市，項目所在南區(qū)板塊將成為 大型城中村改造發(fā)展的焦點區(qū)域；大型城中村改造發(fā)展的焦點區(qū)域； 區(qū)域?qū)傩哉J識 隴 隴 海 海 路 路 180萬方萬方 100萬方萬方 135萬方萬方 236萬方萬方 120萬方萬方 360萬方萬方 150萬方萬方 89萬方萬方 60萬方萬方 南區(qū)城中村大量開發(fā)，形成聯(lián)合博弈局面南區(qū)